Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 27.05.2024/Pykälä 152

Tekninen lautakunta 19.6.2023      

611/10.02.03/2023    

Valmistelija Kaupunginarkkitehti Kaisa Äijö 8.6.2023

Vireilletulo

Kaupunginhallitus päätti 6.3.2023 kaavoitusohjelman yhteydessä käynnistää Karvetin kaupunginosaan asemakaavahankkeen nimellä Rautakadun asemakaavamuutos.

Suunnittelualue käsittää 14. kaupunginosan kortteli 1 länsiosan Rautakadun eteläpuolella Ruonan yhdystien risteyksen tuntumassa.

Rautakadun asemakaavatyö on kuulutettu vireille vuoden 2023 kaavoituskatsauksessa.

Kaavamuutostyö on käynnistetty alueella vuokraajina olevien yksityisten toimijoiden aloitteesta.

Rautakadun asemakaavasta on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS). OAS on liitteenä.

LIITE 1, TEKLA 19.6.2023

Suunnittelun taustaa ja tavoite

Asemakaavatyön tavoitteena on kehittää Ruonan yhdystien ympäristöä arjen asiointivyöhykkeenä, jossa sijaitsee päivittäistavarakaupan toimintoja sekä täydentäviä erikoistavarakaupan palveluja.

Suunnittelussa tutkitaan yleiskaavan sisältövaatimukset ja maakuntakaavassa osoitetun vähittäiskaupan suuryksikön alarajan ylittämisen edellytykset sekä arvioidaan toimintaympäristön muutoksen vaikutukset Naantalin kaupan palveluverkkoon.

Alueen sijainti E 18:n tulevan eritasoliittymän tuntumassa sekä olevan yhdyskuntarakenteen asuntoalueiden ja kevyen liikenteen verkoston yhteydessä mahdollistaa alueen kaupallisten palveluiden ja liiketoiminnan kehittämisen kestävällä tavalla. Alueen saavutettavuutta joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen osalta on mahdollista kehittää edelleen Ruonan yhdystien eritasoliittymän valmistuttua.  

Alueen rajaus ja nykytilanne

Noin 3,9 hehtaarin suuruinen suunnittelualue sijaitsee Naantalin keskustasta 1,5 km itään.  Kaavoitettava alueen rajaus saattaa muuttua kaavatyön aikana.

Suunnittelualueella sijaitsee päivittäistavaraliike (Lidl Naantali), katsastus- ja autohuoltoliike (Aurinkotien auto Oy, Autohuolto ja Autokorjaamo), pakastamoalan yritys (Fintermos Oy) ja logistiikkakeskus (Transmar Ab).

Taustaselvitykset

Suunnittelutyössä käytetään Manner-Naantalin osayleiskaavatyöhön liittyviä perusselvityksiä. Lisäksi Turun kehätien asemakaavaa varten laadittu luontoarvojen perusselvitys on käytössä (Luonto- ja ympäristötutkimus Envibio Oy 20.11.2022).

Suunnittelussa ovat käytössä Kaupallinen selvitys (Ramboll 2019) ja Kehätien ympäristön kaupallinen selvitys Naantali (Ramboll Oy 6.2.2023). Kaupallisissa selvityksissä erityistä huomiota kiinnitetään Kehätien ja Ruonan yhdystien eritasoliittymän toteutumisesta aiheutuvan toimintaympäristön muuttumiseen.

Liikenteen toimivuustarkastelu on tekeillä (Afry Finland Oy). Selvityksen liikenteellisissä vaikutuksissa on oleellista kaupan määrän lisääntymisen mahdolliset vaikutukset Kehätien ja Ruonan yhdystien liittymien liikenteen sujuvuuteen. Selvityksessä tarkastelu tehdään nykytilanteessa ja tilanteessa eritasoliittymien toteutumisen jälkeen.

Tarvittaessa tehdään pilaantuneiden maiden PIMA-selvitys.

Suunnittelun kaavallinen lähtötilanne

Maakuntakaava

Maakuntakaavassa alue sijoittuu taajamatoimintojen alueelle A, sekä kaupunkikehittämisen kohdealueelle. Naantalia koskee seuraava maakuntakaavan yleismääräys: Seudullisesti merkittävän päivittäis- ja erikoistavarakaupan suuryksikön alaraja on kuntien keskustaajamien kaupunki- ja taajamatoimintojen kehittämisen kohdealueilla Naantalissa 6 000 k-m2. Edellä mainitut alarajat ovat voimassa, ellei selvityksin muuta osoiteta. Merkitykseltään seudullisella vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan myös useasta myymälästä koostuvaa vähittäiskaupan aluetta/keskittymää, joka on vaikutuksiltaan verrattavissa merkitykseltään seudulliseen vähittäiskaupan suuryksikköön. Vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja toteutus on suunniteltava siten, etteivät ne aiheuta merkittäviä haitallisia vaikutuksia kaupan palveluverkon tasapainoiselle kehittämiselle.

Osayleiskaava

Oikeusvaikutteisessa, 4.10.2018 lainvoiman saaneessa Manner-Naantalin osayleiskaavassa suunnittelualueen länsiosaan on osoitettu kaupallisten palvelujen alue (KM), jossa kaupallinen mitoitus on enintään 6 000 k-m2. Vireillä olevan kaupan hankkeen muulle alueelle on yleiskaavassa osoitettu teollisuusaluetta (TY), jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia.

Asemakaava

Suunnittelualueella on voimassa 5.11.1975 vahvistettu asemakaava (Ak-75) ja läntisimmällä osalla on voimassa (Ak-292), jonka kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 18.12.2006.

Korttelin 1 Teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueella (TTV-2) rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla e=0,7, rakentamiseen saa käyttää 50 % alueen pinta-alasta. Autopaikkoja tulee olla 1 ap/työtekijää kohti.

Voimassa olevassa asemakaavassa korttelin 1 länsiosa on Liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (K). Rakennusoikeus on merkitty tehokkuusluvulla e= 0,70 ja myymälätiloiksi saa rakennusoikeudesta käyttää 35 %. Autopaikkoja tulee olla liiketiloille 1 ap/30 m2 ja toimistotiloille 1 ap/50 m2. Alueen länsinurkassa on alueen osa, jolla ympäristö säilytetään (/s).

Maanomistus

Kaavoitettava korttelialue on Naantalin kaupungin omistuksessa. Myös liittyvät katualueet ja virkistysalueet omistaa Naantalin kaupunki.

Vuokrattujen alueiden haltijoiden kanssa tehdään tarvittavat kaavoituksen käynnistämissopimukset.

Kaavahankkeen tavoitteellinen aikataulu

- kaavoituksen käynnistymisvaihe kevään 2023 aikana

- kaavaluonnosvaihe vuoden 2023 syksyn aikana

- kaavaehdotusvaihe syksyn 2023 ja talven 2024 aikana

- kaavan hyväksymisvaihe vuoden 2024 aikana

Päätösehdotus Tekninen lautakunta merkitsee tiedoksi 7.6.2023 päivätyn Rautakadun asemakaavamuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman.

Samalla tekninen lautakunta lähettää osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi kaupunginhallitukselle, jotta kaupunginhallitus voi varmistaa, että suunnittelun tavoitteet ja alustava aluerajaus vastaa kaavahankkeelle asetettuja tavoitteita.

Päätös     Teknisen johtajan päätösehdotus hyväksyttiin.

Tekninen lautakunta 22.11.2023 § 136      

611/10.02.03/2023    

Valmistelija  Kaavoitusarkkitehti Kirsti Junttila 10.11.2023

Rautakadun kaavamuutoksen suunnittelualueelle on laadittu 10.11.2023 päivätty asemakaavan muutosluonnos.

Vireilletulo

Rautakadun kaavamuutos on kuulutettu vireille vuoden 2023 kaavoituskatsauksessa 28.4.2023 (Kh 6.3.2023 § 65).

Kaavahankkeesta on laadittu 7.6.2023 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma, jonka tekninen lautakunta merkitsi tiedoksi 19.6.2023 § 74 ja kaupunginhallitus 14.8.2023 § 216.

Kaavamuutoksesta on pidetty aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu 19.9.2023.

Suunnittelun tavoite

Asemakaavatyön tavoitteena on kehittää Ruonan yhdystien ympäristöä arjen asiointivyöhykkeenä, jossa sijaitsee päivittäistavarakaupan toimintoja sekä täydentäviä erikoistavarakaupan palveluja.

Suunnittelussa tutkitaan selvityksin yleiskaavan sisältövaatimukset ja maakuntakaavassa osoitetun vähittäiskaupan suuryksikön alarajan ylittämisen edellytykset sekä arvioidaan toimintaympäristön muutoksen vaikutukset Naantalin kaupan palveluverkkoon.

Alueen sijainti E 18:n tulevan eritasoliittymän tuntumassa sekä yhdyskuntarakenteessa asuntoalueen ja kevyen liikenteen verkoston yhteydessä mahdollistaa alueen kaupallisten palveluiden ja liiketoiminnan kehittämisen kestävällä tavalla. Alueen saavutettavuutta joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen osalta on mahdollista kehittää edelleen Ruonan yhdystien eritasoliittymän valmistuttua.

Tavoitteena on liittää kaupan alue Karvetin asuntoalueen osaksi muodostamalla kaupunkimainen myös jalankulkua palveleva viihtyisä liikkumisympäristö sujuvan ajoneuvoliikenteen lisäksi.

Tutkitaan yleiskaavan sisältövaatimukset ja arvioidaan kaupan muutoksen vaikutukset.

Suunnittelun lähtökohdat

Maakuntakaava

Maakuntakaavassa alue sijoittuu taajamatoimintojen alueelle A, sekä kaupunkikehittämisen kohdealueelle. Naantalia koskee seuraava maakuntakaavan yleismääräys: Seudullisesti merkittävän päivittäis- ja erikoistavarakaupan suuryksikön alaraja on kuntien keskustaajamien kaupunki- ja taajamatoimintojen kehittämisen kohdealueilla Naantalissa 6 000 k-m2. Edellä mainitut alarajat ovat voimassa, ellei selvityksin muuta osoiteta. Vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja toteutus on suunniteltava siten, etteivät ne aiheuta merkittäviä haitallisia vaikutuksia kaupan palveluverkon tasapainoiselle kehittämiselle.

Yleiskaava

Oikeusvaikutteisessa, 4.10.2018 lainvoiman saaneessa Manner-Naantalin osayleiskaavassa suunnittelualueen länsiosaan on osoitettu kaupallisten palvelujen alue (KM), jossa kaupallinen mitoitus on enintään 6000 k-m2.

Muu suunnittelualue on nykyisessä yleiskaavassa osoitettu teollisuusalueeksi, joten hanke ei ole yleiskaavan mukainen.

Kaavatyössä tehdään siksi myös yleiskaavallista tarkastelua selvityksin. 

Selvityksissä on tarkasteltu suunnittelualueen sijoittumista yhdyskuntarakenteessa ja sen saavutettavuutta sekä seudullista merkitystä. Samoin on tutkittu vaikutukset keskustan kaupallisiin palveluihin ja tasapainoiseen palveluverkkoon.

Maanomistus

Kaavoitettava korttelialue on Naantalin kaupungin omistuksessa. Myös liittyvät katualueet ja virkistysalueet omistaa Naantalin kaupunki. Tulevan eritasoliittymän Ruonan yhdystien osuus on kaupungin katualuetta.

Kaavoitusaloitteen tehneen tahon kanssa on tehty tarvittavat kaavoituksen käynnistämissopimukset. Vuokrasopimukset päivitetään kaavamuutoksen mukaisiksi.

Taustaselvitykset ja laaditut yleissuunnitelmat / Johtopäätökset 

1.Osayleiskaavan perusselvitykset

Suunnittelutyössä käytetään Manner-Naantalin osayleiskaavatyöhön liittyviä perusselvityksiä.

2. Luontoarvojen perusselvitys

Turun kehätien asemakaavaa varten laadittu Luontoarvojen perusselvitys on käytössä (Luonto- ja ympäristötutkimus Envibio Oy 20.11.2022). Selvityksen mukaan alueella on vain yksi suojelumerkintää edellyttävä korttelialueen osa. Se sijoittuu Lidl:n piha-alueelle ja se on huomioitu jo voimassa olevassa kaavassa. Kaavaselostuksen liite 7.

3. Kehätien ympäristön kaupallinen selvitys Naantali

Suunnittelussa on käytössä Kaupallinen selvitys (Ramboll 2019) ja Kehätien ympäristön kaupallinen selvitys Naantali (Ramboll Oy 6.2.2023). Kaupallisissa selvityksissä erityistä huomiota kiinnitetään Kehätien ja Ruonan yhdystien eritasoliittymän toteutumisesta aiheutuvan toimintaympäristön muuttumiseen. Kaavaselostuksen liite 10.

Johtopäätökset

Ruonan yhdystien ympäristöön sijoittuvalla hankkeella ei nähdä olevan merkittäviä negatiivisia vaikutuksia. Nykytilanteessa naantalilaisten ostovoima virtaa voimakkaasti naapurikuntiin, minkä vuoksi kaupungissa tarvitaan lisää kaupan tarjontaa niin päivittäis- kuin erikoistavarakaupas- sakin. Hanke sijoittuu erinomaisesti saavutettavalle alueelle ja palvelee Naantalin asukkaita sekä ohikulkuliikennettä. Ruonan yhdystien yhdyskuntarakenteellinen sijainti sekä E 18:n ja liittymäalueen kehittyminen mahdollistavat alueen kaupallisen kehittämisen kestävällä tavalla. Asiakkaiden ja kaupan näkökulmasta lähekkäin sijaitsevat palvelut synnyttävät kiinnostavan ja arkea sujuvoittavan kokonaisuuden ja yksiköiden välillä tapahtuva liikkuminen on helppoa. Ruonan yhdystien varsi muodostaa selkeästi parhaimman arjen asiointialueen, johon kaupan kehittäminen tulisi keskustan ohella kohdentaa.

4. Liikenteen toimivuustarkastelu (AFRY 14.9.2023).

Selvityksen liikenteellisissä vaikutuksissa on oleellista kaupan määrän lisääntymisen mahdolliset vaikutukset Kehätien ja Ruonan yhdystien liittymän sekä Rautakadun ja Ruonan yhdystien kiertoliittymän liikenteen sujuvuuteen. Selvityksessä on tarkasteltu myös mahdollisuutta suoran liittymän järjestämiseksi Ruonan yhdystien katualueelta tulevien liiketonttien käyttöön.

Selvityksessä tarkastelu tehdään nykytilanteessa ja tilanteessa eritasoliittymien toteutumisen jälkeen. Kaavaselostuksen liite 8.

Johtopäätökset

Kaavaluonnoksen mukainen maankäytön kehittäminen lisää liikennemääriä huomattavasti Ruonan yhdystiellä varsinkin Rautakadun ja kehätien välillä vaikuttaen liikenteen toimivuuteen ja turvallisuuteen. Tällä hetkelläkin kehätien liittymän palvelutaso on heikko Ruonan yhdystien suuntaan ja tilanne heikkenee entisestään, mikäli esitetty maankäyttö toteutuu ennen eritasoliittymän toteutumista.

Ennen kehätien toteutumista liikenne sujuu parhaiten, jos Ruonan yhdystien katualueelta toteutetaan uusi suuntaisliittymä liiketonteille. Ratkaisu ei välttämättä ole enää tarpeen tilanteessa, jossa kehätien eritasoliittymä on toteutettu. Suuntaisliittymä on myös liikenneturvallisuuden kannalta perusteltu tilanteessa, jolloin suunniteltu maankäyttö toteutuu ennen kehätien eritasoliittymän toteutusta.

5. Kunnallistekniikan ja liikenteen yleissuunnitelma sekä hulevesiselvitys (AFRY 2023)

Suunnitelma käsittää kunnallistekniikan ja liikenteen yleissuunnitelman sekä lisäksi suunnittelualueen ja laajemman tarkastelualueen hulevesiselvityksen.  Kaavaselostuksen liite 9 on esityslistalla luonnoksena, se liitetään nähtäville menevään valmisteluaineistoon lopullisessa muodossa.

Hulevesiratkaisuissa tulee tarkastella suunnittelualuetta laajempaa tarkastelualuetta. Valuma-alueena tarkastellaan Karvetin kaupunginosan keskeiset alueet. Hulevesisuunnitelma käsittää korttelialueen lähimmät tontit.

Liikenteen yleissuunnitelmassa ajoneuvoliikenteen lisäksi tarkastellaan kevyen liikenteen yhteydet kehätieltä kaupan alueella ja edelleen Karvetin asuntoalueen palvelujen alueeseen.

Osalle suunnittelualuetta on tuotu täyttömaita, joiden alkuperää ei kokonaan tunneta. Tarvittaessa tehdään pilaantuneiden maiden PIMA-selvitys.

Ympäristö

Alueen rajaus ja nykytilanne

Noin 3,9 hehtaarin suuruinen suunnittelualue sijaitsee Naantalin keskustasta 1,5 km itään.  Kaavoitettavan alueen rajaus saattaa muuttua kaavatyön aikana.

Suunnittelualue rajautuu pohjoisessa Rautakatuun, Karvetin kaupunginosan asuntoalueeseen ja kaupungin tärkeimpään ulkokenttään sekä Tallipuiston virkistysalueeseen. Pohjoiseen mentäessä sijaitsevat Karvetin palveluista koulu, päiväkoti ja nuorisotilat.

Etelässä ja lännessä alue sijaitsee välittömästi Turun kehätien E 18:n ja Ruonan yhdystien tulevan eritasoliittymän tuntumassa.

Itäpuolella on toiminnassa oleva teollisuus- ja varastoalueiden tontti. Sen lounaisnurkasta on poistettu raideyhteys tontilta ja maanalaiset kaasusäiliöt. Samalla alueelta poistui myös kaasusäiliöiden aiheuttama konsultaatiovyöhyke lausuntovaatimuksineen.

Suunnittelualueella liitytään pääosin olemassa oleviin ja rakentuviin katuihin sekä oleviin kunnallisteknisiin järjestelmiin.

Maanpinnan nykyinen korkeus alueella vaihtelee +8,0 ja +6,0 m välillä. Maasto laskee Rautakadulta kaakon suuntaan.

Asemakaavaluonnos

Rautakadun uudelle kauppapaikalle on laadittu asemakaavan muutosluonnos, joka on päivätty 10.11.2023. Luonnoksessa on osoitettu uusi liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Lisäksi on osoitettu uusi liike- ja toimistorakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa liike- ja palveluliiketoimintaa (K) Aurinkotien Auto Oy. Nykyisen Lidl:n liiketontin asemakaava säilyy pääosin ennallaan (K).

Rakennusoikeus

Rakennusoikeutta tontille 13 (KM)-korttelialueelle on osoitettu 10 000 k-m2. Kaava mahdollistaa rakennettavaksi kahteen kerrokseen, mutta koko rakennusoikeus mahtuu osoitetulle rakennusalalle yhteen kerrokseen, mikä on todennäköinen toteutusvaihtoehto.

Tontilla 6 / Aurinkotien Auto Oy:n (K)-alueelle on rakennusoikeutta osoitettu tehokkuuslukumerkinnällä e=0.7 (3600 k-m2), josta myymälän alaa voi olla 35 %.

Tontilla 11 / Lidl Oy:n korttelialueelle (K) on tehty joitakin kaavateknisiä tarkistuksia. Tontin rakennusoikeus säilyy samana, se on osoitettu tehokkuusmerkinnällä e=0.7 (6700 k-m2), josta myymälän alaa voi olla 35 %. Kaavamääräyksiin muilta osin ei ole tarkoitus tehdä muutoksia. Kaavamuutoksen yleismääräykset tulevat koskemaan myös tonttia 11.

Kaavamuutoksen yleismääräyksissä on edellytetty alueen identiteetin ja kaupunkikuvan muodostamiseksi laadittavan lähiympäristösuunnitelmaa, liikerakennusten korttelialueiden yhteistä käyttösuunnitelmaa ja yhteistä viherpihasuunnitelmaa.

Myös hulevesien käsittelystä, pysäköintipaikoista, ulkovarastoinnista sekä energia ja ilmanvaihdon järjestämisestä on yleismääräykset.

KM-alueella rakennusala on merkitty siten, että osa huomattavan pitkää rakennusmassaa on mahdollista kääntää Ruonan yhdystien puolella kohtisuoraan sisääntuloon nähden. Tällöin sen avulla on mahdollista muodostaa pihatilaa ja suojaista jalankulkuympäristöä tuulivaikutusta vähentäen.

Ravintola- ja kahvilatoimintaa on kaavaluonnoksen mukaan mahdollista sijoittaa   vaihtoehtoisesti viherpihan ja Ruonan yhdystien puoleisen sisääntulon yhteyteen näkyvälle paikalle.

KM-alueen rakennusalan itäpuolinen rajaus saattaa muuttua hulevesiratkaisun selvitessä.

Kaavamääräyksiä tullaan tarkentamaan asemakaavan ehdotusvaiheessa.

Luonnonsuojelu

Suunnittelualueen eteläpuolelle on laadittu Kehätien eritasoliittymän asemakaavamuutos, johon Ruonan yhdystien pohjoispuolelle EV-alueelle on osoitettu luonnonsuojelumerkintä. /ls-merkintä liittyy saumattomasti vastaavaan Lidl:n tontin nykyiseen merkintään. Alueella ei ole muita luonnonsuojelukohteita.

Ympäristön laatu ja kaupunkikuva / Lähiympäristösuunnitelma

Kaavamuutoksessa on kysymyksessä teollisuusalueen uudelleen käytöstä. Tehtävänä on kokonaan uuden kaupunkiympäristön ja sen identiteetin muodostaminen nykyiselle teollisuusalueelle. Kaupungin ja toteuttajan tehtävänä on löytää keinot tähän. Yhteisenä tavoitteena on saada aikaan rakennettu kokonaisuus, jolla vältetään nk. peltomarketin luonne. Samanlaistuvien, yksinomaan pysäköintiin keskittyvien kaupan piha-alueiden tuominen asuntoalueelle ei ole hankkeen tavoitteena. Alueen tulee muodostaa viihtyisä   jalankulkuympäristö, joka liittyy myös Karvetin palvelujen alueeseen.

Suunnittelualueen rakennuskokonaisuuden tulee ilmentää korkeatasoista suunnittelua ja rakentamista tuoden Karvetin kaupunginosaan uutta viihtyisää asukkaiden asiointi- ja liikkumisympäristöä.

Alueelle on laadittava lähiympäristösuunnitelma, josta käy ilmi alueen identiteetille ja kaupunkikuvalle merkittävien elementtien ja julkisivujen kuvaus sekä kaupunkikuvan erityiset korostuskohdat.

Kehätien valmistumisen jälkeen kaupungin tärkeimpiin kuuluva sisääntulonäkymä tulee suunnitella huolella. Sisääntulotien puoleisten julkisivujen sekä piha-alueiden tulee olla edustavia ja yleisilmeeltään aluetta elävöittäviä.

Lähiympäristösuunnitelmassa esitetään sisääntulomaiseman muodostuminen, rakennusten ja ulkotilojen värisuunnitelma sekä rakennuksen ja ulkotilojen valaistussuunnitelma. Lähiympäristösuunnitelma liitetään rakennuslupa-asiakirjoihin.

Korttelin piha-alueet / Liiketonttien korttelialueiden yhteinen käyttösuunnitelma

Suunnittelualueen toiminnot liittyvät saumattomasti toisiinsa. Alueella ovat ilmeisiä mahdolliset yhteiskäyttöiset alueet ja niistä kaikille toimijoille koituvat edut. Näitä ovat liittyminen ja poistuminen ympäröivään katuverkkoon, pysäköintipaikkojen mahdollinen yhteiskäyttö ja yhteisten oleskelualueiden muodostaminen. Lisäksi alueen hulevesiratkaisuissa voidaan saavuttaa yhteisiä etuja.

KM-korttelialueelle ja K-korttelialueille on osoitettu viherpiha, joka jakaa laajan pysäköintialueen kahteen pääkenttään. Samalla vihervyöhyke mahdollistaa korttelin sisäisen poikittaisen jalankulkualueen muodostumisen. Alueelle voi sijoittaa kahvila- tai ravintolatoimintoja ja kevyitä rakenteita piha-aluetta elävöittämään. Kaavaluonnoksessa viherpihan esitetään jatkuvan myös Lidl:n tontin alueelle sisäänkäynnin yhteyteen.

Korttelialueelle tulee laatia liiketonttien yhteinen piha-alueiden käyttösuunnitelma, josta käy ilmi korttelin sisäiset yhteydet sekä yhteydet ympäröivään kaupunkirakenteeseen. Eri liikkumismuodot esitetään käyttösuunnitelmassa.

Ajoneuvojen kulkureitit tulee rakentaa hitaaseen ajotapaan ohjaaviksi. Jalka- ja pyöräväylät on erotettava ajoneuvoliikenteen alueista pintamateriaaleilla, istutuksilla ja/tai rakenteilla. Polkupyörille sekä liikuntaesteisille tulee osoittaa erilliset pysäköintialueet lähelle liikkeiden sisäänkäyntejä. Piha-alueiden käyttösuunnitelma liitetään rakennuslupa-asiakirjoihin.

Korttelialueella ei sallita ulkovarastointia. Alueen ulkomyymälätilojen pitää sijaita julkisivuseinien takana.

Ajoneuvoliikenne

Kaava-alueen liikenneratkaisut liittyvät oleellisesti Turun Kehätien ja Ruonan Yhdystien liittymän rakentamisen etenemiseen. Ruonan Yhdystien sijainti ja korkeusasema tulee muuttumaan eritasoliittymän rakentamisen seurauksena. Aikaikkuna liittymän toteutumiseen tulee olemaan 5-10 vuotta. Tästä syystä on kaavan valmistelussa selvitetty myös suoran suuntaisliittymän mahdollistamista Ruonan yhdystien katualueen nykyiseltä sijainnilta / tulevan sisääntulorampin katualueen kautta tulevan kauppapaikan sisäänajon mahdollistamiseksi.

Muilta osin ajoneuvoliikenne alueelle ohjataan Ruonan yhdystien ja Rautakadun uuden kiertoliittymän kautta Rautakadulle. Asiakasliittymät on erotettu huoltoliikenteen liittymistä.

Asiakasajoneuvojen kulkureitit kaupan piha-alueilla tulee rakentaa hitaaseen ajotapaan ohjaaviksi. Pysäköintialueet ja kulkuväylät päällystetään kestopäällysteellä tai kiveyksillä. Jalka- ja pyöräväylät on erotettava ajoneuvoliikenteen alueista pintamateriaaleilla, istutuksilla ja/tai rakenteilla. Polkupyörille sekä liikuntaesteisille tulee osoittaa erilliset pysäköintialueet lähelle liikkeiden sisäänkäyntejä.

Kevytliikenne

Rautakadulle ja Ruonan yhdystielle on osoitettu tila kevyen liikenteen väylälle molemmin puolin ajorataa. Yhteys Karvetin palveluihin sijoittuu liiketontin jalankulkureitin jatkeeksi korotettuna suojatienä. Yhteys kehätien varren kevyenliikenteen reitteihin on esitetty yleissuunnitelmassa.

Aurinkotien joukkoliikennekäytävä on tällä hetkellä tärkein Naantalin joukkoliikennereiteistä. Kuitenkin kehätien ja Ruonan yhdystien eritasoliittymän kehittyminen voi tuoda uusia reittivaihtoja joukkoliikenteelle.

Pysäköintipaikat

KM-korttelialue / Liiketiloille tulee osoittaa 1 autopaikka / 30 k-m2.

K-korttelialue / Liiketiloille tulee osoittaa vähintään 1 autopaikka / 30 k-m2 ja toimistoille 1 autopaikka / 50 k-m2.

Pysäköintirivit on rajattava ja jäsenneltävä puu- ja pensasistutuksin sekä pylväsvalaisimilla.

Polkupyöräpaikkoja edellytetään rakennettavaksi vähintään 1 / 25 k-m2. Vähintään neljäsosa pyöräpaikoista tulee olla katettuja ja varustettuja lukitsemismahdollisuudella.

Korttelialueella tulee varautua sähköautojen latauspisteisiin ja autonomisesti liikkuvien jakeluvälineiden latauspisteisiin.

Hulevesien käsittely

Alueen hulevesiselvitys (AFRY 2023) liitetään kaavan valmisteluaineistoihin. Rakentamisen yhteydessä tulee suunnitella riittävät hulevesien tulvareitit yleissuunnitelman ohjauksen mukaisesti. Hulevesijärjestelyt on sovitettava vierekkäisten tonttien kesken.

Rakennuslupa-asiakirjoihin on liitettävä korttelikohtaiset hulevesien hallintasuunnitelmat.

Korttelialueelle on varattava riittävät alueet/rakenteet hulevesien viivyttämiseen ja käsittelyyn. Suunnitelma hulevesien viivyttämisestä ja istutettavasta kasvillisuudesta on esitettävä rakennusluvan yhteydessä.

Energia ja ilmanvaihto

Kiinteistölle tulee toteuttaa aktiivisesti aurinkoenergiaa hyödyntävä tai muuten innovatiivinen energiajärjestelmä. Energian hyödyntämiseen tarkoitetut laitteet ja ilmanvaihtokoneiden tilat tulee suunnitella osana rakennuksen ja piharakennelmien arkkitehtuuria.

Pilaantuneet maa-ainekset

Alueen suunnittelun lähtökohtana tulee olla, että alueella mahdollisesti esiintyvät pilaantuneet maa-ainekset poistetaan ja korvataan puhtailla maa-aineksilla. Pilaantuneen maa-aineksen läpi ei saa imeyttää hulevesiä.

Mahdollisesti pilaantuneet maa-ainekset ja rakenteet on poistettava tai käsiteltävä vaarattomiksi ennen rakentamistoimenpiteisiin ryhtymistä ympäristöviranomaisten vaatimassa laajuudessa.

Kaavamääräyksiä tullaan tarkentamaan asemakaavan ehdotusvaiheessa. Asemakaavaluonnos ja -selostusluonnos ovat liitteinä.

Yritysvaikutusten arviointi

Kaavoituksella luodaan mahdollisuuksia uudelle yritystoiminnalle. Hakijalla on tarkoitus rakentaa alueelle Retail Park-tyyppinen kauppapaikka.

Yritysvaikutuksia arvioidaan kaavoituksen jatkovaiheissa tarkemmin.

Jatkoaikataulu

Kaavoituksen käynnistymisvaihe kevään 2023 aikana

Kaavaluonnosvaihe vuoden 2023 syksyn aikana

Kaavaehdotusvaihe talven 2024 aikana

Kaavan hyväksymisvaihe vuoden kevään 2024 aikana

Kaupunginarkkitehti esittelee luonnoksen liitteineen kokonaisuudessaan kokouksessa.

Liitteet 1 - 5, TEKLA 22.11.2023

Esittelijä Tekninen johtaja

Päätösehdotus  Päätösehdotus tehdään kokouksessa.

Luonnoksesta pyydetään seuraavat lausunnot:

 Väylävirasto

 Varsinais-Suomen ELY-keskus

 Varsinais-Suomen liitto

 Liikenne- ja viestintävirasto Traficom

 Varsinais-Suomen alueellinen vastuumuseo

 Varsinais-Suomen pelastuslaitos

 Naantalin Energia Oy

 DNA Oyj

 Telia

 Elisa Oyj

 Erillisverkot

 Turku Energia kaukolämpö

 Naantalin vesihuolto

Pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan kokouksessa

Kokouskäsittely Teknisen johtajan päätösehdotus: Tekninen lautakunta päättää, että 10.11.2023 päivätystä Rautakadun asemakaavamuutoksen valmisteluaineistosta varataan osallisille maankäyttö- ja rakennusasetuksen 30 §:n mukainen tilaisuus mielipiteen esittämiseen.

   Luonnoksesta pyydetään seuraavat lausunnot:

 Väylävirasto

 Varsinais-Suomen ELY-keskus

 Varsinais-Suomen liitto

 Liikenne- ja viestintävirasto Traficom

 Varsinais-Suomen alueellinen vastuumuseo

 Varsinais-Suomen pelastuslaitos

 Naantalin Energia Oy

 DNA Oyj

 Telia

 Elisa Oyj

 Erillisverkot

 Turku Energia kaukolämpö

 Naantalin vesihuolto

Pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan kokouksessa

Päätös   Teknisen johtajan päätösehdotus hyväksyttiin.

Pöytäkirja tarkastettiin tämän asian osalta heti kokouksessa

Tekninen lautakunta 12.03.2024 § 51     

Valmistelija Kaavoitusarkkitehti Kirsti Junttila 4.3.2024

Rautakadun alueelle on laadittu 1.3.2024 päivätty asemakaavan muutosehdotus, joka käsittää kaavakartan ja kaavaselostuksen liitteineen. Kaava-alueesta on laadittu havainnekuvia ja luonnoksia liiketonttien asemapiirroksiksi. Kaavaselostuksen liite 13.

Kaavan muutosehdotus ehdotetaan asetettavaksi julkisesti nähtäville.

Tarkoitus on, että kaavaehdotuksen nähtävilläolon aikana järjestetään asukastilaisuus. Tavoitteena on, että asemakaava hyväksytään kesän 2024 aikana.

Kaavatyön aikaisemmat vaiheet

Rautakadun kaavamuutos on vuoden 2023 kaavoitusohjelman ja kaavoituskatsauksen mukainen hanke. Kaavan vireilletulosta kuulutettiin vuoden 2023 kaavoituskatsauksessa 28.4.2023.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma merkittiin tiedoksi teknisen lautakunnan kokouksessa 19.6.2023 § 74 ja kaupunginhallituksessa 14.8.2023 § 216.

Asemakaavan muutosluonnos (10.11.2023) käsiteltiin teknisen lautakunnan kokouksessa 22.11.2023 § 136.Osallisille varattiin mahdollisuus mielipiteen esittämiseen MRL 30 §:n mukaisesti. Valmisteluaineisto oli nähtävillä 1.-15.12.2023 Naantalin tekniset palvelut / kaavoituksessa sekä kaupungin internetsivuilla.

Kaavatyön aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu pidettiin 19.9.2023.

Naantalin keskeneräisiä tiehankkeita käsiteltiin ELY:n neuvottelussa 8.2.2024.

Valmisteluaineiston nähtävilläolo

Rautakadun asemakaavamuutoksen 10.11.2023 päivätty luonnos ja valmisteluaineisto olivat nähtävillä 1.- 15.12.2023.

Kaavaluonnosvaiheesta saatu palaute

Kaavaluonnoksesta jätettiin 5 lausuntoa ja 2 mielipidettä. Toinen mielipide saatiin asukkaalta ja toinen kaava-alueella toimivalta yritykseltä.

Oheismateriaali: lausunnot ja mielipiteet

ELY:n lausunnossa kiinnitettiin huomiota vaikutusten arviointiin, luonnonsuojelua, hulevesien käsittelyä ja pilaantuneita maita koskeviin kaavamerkintöihin sekä vähittäiskaupan vaikutusarviointiin, liikenteen toimivuuteen ja turvallisuuteen sekä Kehätien vaiheistukseen. Ilmastovaikutusten arviointiin kiinnitettiin myös huomiota.

Lausunnot ja mielipiteet sekä laaditut vastineet ja kaavaehdotukseen niiden johdosta tehdyt muutokset on koottu kaavaselostuksen vuorovaikutusraporttiin. Kaavaselostuksen liite 11.

Aluetta koskevat selvitykset

-          Manner-Naantalin osayleiskaavaa varten laaditut selvitykset

-          Kehätien asemakaavaa varten laadittu luontoarvojen perusselvitys

   (Luonto- ja ympäristötutkimus Envibio Oy 20.11.2022)

-          Kauppapaikkaselvitys 14.5.2019 (Ramboll Oy)

-          Kehätien ympäristön kaupallinen selvitys Naantali (Ramboll Oy 6.2.2023)

-          Ruonan yhdystien liikenteen toimivuustarkastelu (AFRY Oy 2023)

-          Kunnallistekniikan ja liikenteen yleissuunnitelma sekä hulevesiselvitys (AFRY Oy 2024)

-          Tarvittaessa pilaantuneiden maiden selvitys.
 

Luonnoksesta ehdotukseksi

Kaavaluonnoksesta saatujen palautteiden sekä tavoitteiden tarkentumisen pohjalta kaavasuunnitelma on kehitelty asemakaavaehdotukseksi. Suunnittelualuetta on laajennettu oleellisesti sisällyttämällä korttelin 1 keskiosan teollisuustontti kaava-alueeseen. Rautakadun ja Ruonan yhdystien katualuetta sekä suojaviheraluetta liitettiin myös kaavaan.

Suunnittelualueen pinta-ala on noin 15,4 ha. Asemakaavaehdotus on päivätty 1.3.2024.

Oleellisimpia kaavaan luonnosvaiheen jälkeen tehtyjä muutoksia ja tarkistuksia ovat:

• Korttelin 1 itäosan teollisuustontti on liitetty kaava-alueeseen siten, että Ruonan yhdystiehen rajautuva tontin osa on muodostettu hulevesien viivytysalueeksi suojaviheralueena (EV) ja osa on liitetty liiketonttiin pysäköintialueeksi. Teollisuustontin kaava säilyy pääosin ennallaan 2.1.2024 lainvoimaiseksi tulleen Kehätien kaavan mukaisena. Tontin keskiosassa olevan kaupungin hulevesiputken tulevaan, mahdolliseen siirtämiseen varaudutaan merkitsemällä hulevesiputken varaus tontin länsirajalle.
• (KM-2) - kaavamääräys on tarkennettu muotoon:
  • Liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön päivittäistavara-, käyttötavara- ja tilaa vaativan kaupan tarpeisiin. Muuta keskustahakuista erikoistavarakauppaa ei tule (KM-2)-alueelle sijoittaa.
• (KM-2) - kaavamääräystä on tarkennettu kaupunkikuvaan vaikuttavien määräysten osalta. Pikaruokaravintolan rakennusala on siirretty lännemmäksi rajaamaan laajaa piha-aluetta. Tontin itärajan hulevesireitin varausta on laajennettu ja se ohjataan kohti (EV)-aluetta.
• Kaupunginosien 11. ja 14. rajan sijaintia on tarkistettu Ruonan yhdystien katualeen kohdalla.
• Uudella liike- ja toimistorakennusten (K)-alueella, autohuoltoyrityksen palveluliiketoiminta jatkuu nykyisellä paikalla.
• Korttelin länsiosan nykyisellä liike- ja toimistorakennusten (K)-alueella on merkitty ohjeellinen jalankulkureitti Rautakadun suuntaan rakennuksen itäpuolella.
• Hulevesien, pima-maiden ja suojeltavien luontokohteiden merkintöjä ja määräyksiä on tarkennettu ELY:n lausunnon mukaisesti.
   

Kaavaehdotukseen tehdyt muutokset on esitetty kaavaselostuksen kohdassa 4.6.  

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on päivitetty 1.3.2024. Kaavaselostuksen liite 6.  

Maanomistus

Suunnittelualue on kokonaisuudessaan kaupungin omistuksessa.  Myös liittyvät katualueet omistaa Naantalin kaupunki. Tulevan eritasoliittymän Ruonan yhdystien osuus on kaupungin katualuetta.

Aloite kaavamuutoksen käynnistämiseksi on tullut yksityiseltä toimijalta.        Kaavoitusaloitteen tehneen tahon kanssa on tehty tarvittavat kaavoituksen käynnistämissopimukset. 

Mitoitus

.

Asemakaava-alueen pinta-ala on 15,41 hehtaaria, josta pinta-alasta on:

-        (KM-2) - ja (K)-korttelialuetta 4,07 hehtaaria (26,5 %).

-        (TY-3) - korttelialuetta 9,11 hehtaaria (59,2 %).

-        Suojaviheralueita (EV) noin 0,32 hehtaaria (noin 2,1 %).              

-        Katualueita yhteensä noin 1,9 hehtaaria (12,2 %).

Alueelle on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 81180 k-m2.

Asemakaavan yksityiskohtainen mitoitus on esitetty seurantalomakkeessa. Kaavaselostuksen liite 1.

Asemakaavan tavoitteet

Asemakaavan yleiset tavoitteet

Asemakaavamuutoksen tavoitteena on edesauttaa alueen yritystoiminnan kehittämistä arjen asiointivyöhykkeenä, jossa sijaitsee päivittäistavarakaupan toimintoja sekä täydentäviä erikoistavarakaupan palveluja. Tavoitteena on liittää tuleva kaupan alue osaksi Karvetin asuntoalueen keskustaa. Tavoitteena on muodostaa kaupunkimainen, myös jalankulkua ja pyöräilyä palveleva viihtyisä liikkumisympäristö sujuvan ajoneuvoliikenteen lisäksi.   

Alueen sijainti E 18:n tulevan eritasoliittymän tuntumassa sekä yhdyskuntarakenteessa asuntoalueen ja kevyen liikenteen verkoston yhteydessä mahdollistaa alueen kaupallisten palveluiden ja liiketoiminnan kehittämisen kestävällä tavalla. Alueen saavutettavuutta joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen osalta on mahdollista kehittää edelleen Ruonan eritasoliittymän valmistuttua.

Asemakaavan laadulliset tavoitteet / Muodostuva kaupunkikuva

Kaavamuutoksessa on osin kysymyksessä teollisuusalueen uudelleen käyttö. Tehtävänä on kokonaan uuden kaupunkiympäristön ja sen identiteetin muodostaminen alueelle. Tavoitteena on saada aikaan rakennettu kokonaisuus, jossa kaupan alue muodostaa viihtyisän asiointi- ja liikkumisympäristön asukkaille ja asiakkaille.

Kaupungin sisääntuloväylien alueilla on iso kaupunkikuvallinen merkitys. Kehätien valmistumisen jälkeen kaupungin tärkeimpiin kuuluva sisääntulonäkymä tulee suunnitella huolella.

Kaavamääräyksissä on liikerakennusten korttelialueella edellytetty alueen identiteetin ja kaupunkikuvan muodostamiseksi lähiympäristösuunnitelmaa, yhteisen korttelialueen käyttösuunnitelmaa ja yhteistä viherpihasuunnitelmaa. Kaavaselostuksen kohta 5.3.

Liikenteelliset ratkaisut

Kaavatyön yhteydessä on laadittu laajempaa tarkastelualuetta koskevat liikenteen, kunnallistekniikan ja hulevesien yleissuunnitelmat. (AFRY 2024). Kaavaselostuksen liite 9.

Turun kehätien tiesuunnitelman toteutuessa (tavoitetilanne) Ruonan yhdystien linjaus ja tasaus tulevat muuttumaan nykyisestä. Tavoitetilanteessa Ruonan yhdystie ylittää Turun kehätien ja Naantali-Raisio-radan sillalla. Samalla Ruonan eritasoliittymä korvaa nykyisen tasoliittymän.

Rautakadun kiertoliittymä

Ajoneuvoliikenteen ja kevyenliikenteen järjestelyt tehdään sijoittamalla Rautakadun ja Ruonan yhdystien liittymään kiertoliittymä.

Rautakadun kiertoliittymän tulee toimia sekä nykytilanteessa että tavoitetilanteessa, jossa Kehätien eritasoliittymä on toteutettu.

Ajoneuvoliikenne / Suuntaisliittymä liiketonteille

Ajoneuvoliikenne alueelle ohjataan Rautakadulta ja Ruonan yhdystieltä. E 18 ja Ruonan eritasoliittymän toteutuksen ajankohta vaikuttaa liiketonttien asiakasliikenteen ohjaamiseen.

Liikenteen toimivuustarkastelun (AFRY 14.9.2023) mukaan kaupan asiakasmäärän lisääntyminen vaikuttaa alueen liikenteen sujuvuuteen. Kaavaluonnoksen mukainen maankäytön kehittäminen lisää liikennemääriä huomattavasti Ruonan yhdystiellä etenkin Rautakadun ja Kehätien välillä, mikä vaikuttaa liikenteen toimivuuteen ja turvallisuuteen. Tämän vuoksi on tarkasteltu mahdollisuutta suoran liittymän järjestämiseksi Ruonan yhdystieltä tulevien liiketonttien käyttöön.

Suuntaisliittymä Ruonan yhdystieltä kaupan alueelle on suunniteltu siten, että ratkaisu toimii sekä nykytilanteessa että tavoitetilanteessa, jossa Kehätien eritasoliittymä on toteutettu. Suuntaisliittymä on yksisuuntainen eikä sitä käytetä huoltoliikenteeseen.

Jalankulku- ja polkupyöräliikenne

Jalankulku ja pyöräliikenne yhdistää korttelin toiminnot Karvetin keskustaan ja ohjautuu (KM-2) -tontin sisäisenä reittinä edelleen pohjoiseen Rautakadun ylittäen.

Rautakadulle on suunniteltu yhdistetyt jalankulku- ja pyöräväylät kadun molemmin puolin. Rautakadun länsiosalle on suunniteltu uusi yhdistetty jalkakäytävä ja pyörätie välille Ruonan yhdystie - Myllypellonpolku. Rautakadulle on esitetty uusi suojatiesaareke Myllypellonpolun kohdalle.

Ruonan yhdystieltä on tavoitetilanteessa esitetty uudet jalankulku- ja pyöräyhteydet uudelle liikekiinteistölle ja mahdollisesti nykyiselle kaupan tontille. Tien korkein kohta tulee sijaitsemaan n. 8 metriä nykyistä maastoa korkeammalla, joten luiska tulee ulottumaan laajalle alueelle.

Tavoitetilanteessa suuntaisliittymän kanssa risteävälle Ruonan yhdystien suuntaiselle yhdistetylle jalkakäytävälle ja pyörätielle on esitetty korotettu pyörätien ylityspaikka ajonopeuksien hillitsemiseksi.

Ruonan yhdystien varteen on esitetty linja-autopysäkkipari kiertoliittymän yhteyteen Kehätien toteuttamisen jälkeisessä tavoitetilanteessa.

Kaavan vaikutukset

Kaavan vaikutukset on kuvattu kaavaselostuksen kohdassa 5.4.

Vaikutukset rakennettuun ympäristöön

Suhde maakuntakaavoitukseen / Suhde yleiskaavoitukseen

Manner-Naantalin osayleiskaavassa vähittäiskaupan suuryksikön yläraja on maakuntakaavan mukaisesti 6 000 k-m2. Hankkeen pinta-alan ollessa noin   8 000-10 000 k-m2, ylittää hanke selkeästi nykyisissä kaavoissa olevan mitoituksen.

Maakunta- ja yleiskaavan mitoitusta voidaan arvioida hankekohtaisesti erillisellä selvityksellä. Tällöin keskeinen kysymys on, arvioidaanko hankkeella olevan seudullisia vaikutuksia tai vaikuttaako se muutoin kaupan saavutettavuuteen, liikennemääriin ja -tuotokseen sekä keskustojen elinvoimaisuuteen ja tasapainoiseen palveluverkkoon.

Vaikutukset rakennettuun ympäristöön, kaupunkikuvaan ja maisemaan

Teollisuusalueen osan muuttuminen kaupan palveluja tarjoavaksi alueeksi muuttaa suljettua teollisuusaluetta kaikille avoimeksi kaupunkiympäristöksi. Kaupungin keskeisen sisääntuloalueen merkityksen kasvaminen ja kehittyminen asuntoalueihin liittyväksi palveluympäristöksi muuttaa kaupunkikuvan luonnetta ja näkymiä kaupungin sisääntuloalueella.

Maisemavaikutukset syntyvät suoraan purettavien rakennusten ja uusien rakennusten toteutumisen myötä. Myös alueen katualueiden uusiutuminen vaikuttaa maisemaan. Vaikutukset ilmenevät maiseman avointen tilojen tai näkymien muutoksena.

Liikenteelliset vaikutukset

Liikennemäärät Ruonan yhdystien alueella tulevat kasvamaan kun yleiskaavan mukainen maankäyttö kaupungin pohjois-itäosissa toteutuu ja  Ruonan yhdystien varren maankäyttö kaupan palveluiden alueena kehittyy.

Vilkas liikenne Armonlaaksontiellä tekee nykyisestä Ruonan eli ns. Emäntäkoulun liittymästä hyvin vaikeasti liikennöitävän ja liikenneturvallisuudeltaan puutteellisen. Naantalissa nykytilanteessa heikoksi koettu liikenneturvallisuus ja liikenteen sujuvuus paranevat Ruonan eritasoliittymän toteutuessa.

Ruonan yhdystien ja E18-tien liittymän tavoitetilanteessa parantuu erityisesti kevyen liikenteen turvallisuus. Joukkoliikenteen toimintaedellytykset paranevat liikenteen sujuvuuden ja kevyenliikenteen pysäkkiyhteyksien paranemisen seurauksena. Rakennusvaiheella on vaikutuksia liikenteen suuntautumiseen.

Ruonan yhdystien liittymän muutokset parantavat tien varteen sijoittuvien kaupallisten palveluiden saavutettavuutta ja logistista kilpailukykyä.

Palveluverkon täydentyessä myös asiointimatkoista syntyvä liikennetuotos lyhenee. Entistä suurempi osuus asioinneista tehdään kotikunnassa ja lähellä asumista.

Ilmastovaikutukset

Ilmastovaikutusten arvioinnissa kaavaratkaisun merkittävin myönteinen vaikutus syntyy yhdyskuntarakenteen eheytymisestä ja kaupungin eri osien kytkeytymisen parantumisesta. Ratkaisu mahdollistaa eri liikkumismuotojen sujuvuuden ja siten toimintaedellytysten parantamisen. Samalla palveluiden ja elinkeinonharjoittamisen edellytykset paranevat yhdyskuntarakenteellisesti kestävillä alueilla.

Kielteisimmät vaikutukset syntyvät rakentamisesta syntyvistä kasvihuonekaasupäästöistä. Olevien teollisuusrakennusten purkaminen ja uusien liikerakennusten rakentaminen ovat alueen uusiutumisessa merkittävä ilmastovaikutusten tuottaja.

Uudet rakennettavat alueet sijoittuvat pääasiassa jo rakennetuille alueille. Tonteilla edellytetään säilyttämään puustoa erityisesti suojelualueilla. Kaavassa edellytetään istuttamaan alueelle puita suojaviheralueelle ja liiketonteille jäsentämään pysäköintialueita. Puilla, katettavilla kulkureiteillä ja sääsuojakatoksilla on myös paahteisuudessa viilentävä merkitys. Kaavaratkaisu parantaa rakennettujen alueiden tilannetta.

Rakentamisella on kielteisiä vaikutusta myös luontaisten hulevesien imeyttämismahdollisuuksiin, mikä lisää hulevesien hallinnan tarvetta. Hulevesien tarkastelussa on tehty varsinaista kaava-aluetta laajempi hulevesitarkastelu, jossa on selvitetty Karvetin kaupunginosan noin 30 ha:n valuma-alueen hulevesien ohjautumista Kehätien vartta edelleen Luolalan järveen ja/tai Kalevanlahteen. Kaava-alueen ja tarkastelualueen laaja-alainen hulevesiselvitys valmistuu maaliskuun aikana.

Hulevesireitti kulkee suunnittelualueen kautta ja osa tarvittavaa viivyttämiskapasiteettia sijoittuu kaava-alueen suojaviheralueelle (EV) Ruonan yhdystien itäpuolelle.

(KM-2) -liikerakennuksen laajalle kattopinnalle asennetaan aurinkopaneelit.

Keskeiset taloudelliset vaikutukset

Vaikutukset aluerakenteeseen ja yhdyskuntarakenteeseen

Hanke ei vaikuta aluerakenteeseen, sillä hankkeen vaikutukset ovat paikallisia (päivittäistavarakauppa ja tilaa vaativa erikoiskauppa, halpatavarakauppa).

Hankkeen kaupallisiin palveluihin kohdistuu ensisijaisesti naantalilaisten kysyntää. Alueen maankäytön kehittyminen sekä väestö- ja työpaikkamäärän kehittyminen edesauttaa myös kaupan palveluiden kehittymistä vyöhykkeellä.

Hankkeella ei ole yhdyskuntarakennetta hajauttavaa vaikutusta, vaan se sijoittuu tiiviisti osaksi olemassa olevaa rakennettua ympäristöä ja liikennejärjestelmää.

Alue on maankäytön kehittämisen (asuminen, työpaikat, palvelut) kohdealuetta koko Turun kaupunkiseudulla ja näin ollen hanke tukee yhdyskuntarakenteen tiivistymistä.

Vaikutukset Naantalin keskustan kehittymiseen

Naantalin keskustan kaupallinen tarjonta perustuu päivittäistavarakaupan supermarketyksiköihin sekä erikoiskaupan pienempiin myymälöihin ja palveluihin (ravintolat ja kahvilat, kauneus-, terveys- ja hyvinvointipalvelut).

Päivittäistavarakaupan osalta Ruonan yhdystien hankkeet yhdessä voisivat vähentää keskustan pt-myyntiä jopa viidesosalla. Huomioitavaa on kuitenkin se, että sekä Naantalin että Naantalin keskusta-alueen väestönkasvu tuo uutta ostovoimaa. Keskustassa lisäksi ostovoimaa kehittävät muut hankkeet kuten mahdollinen junaliikenteen avautuminen marketalueisiin liittyen, jolloin mm. liityntäliikenne tuo uudenlaista kehittämisen potentiaalia keskustan myymälöille.

Kaavahankkeeseen on päivittäistavarakaupan lisäksi suunniteltu halpatavarakauppaa sekä tilaa vievää kauppaa. Keskustassa sijaitsevat, hyvään palvelutasoon ja erikoistuneeseen tarjontaan perustuvat myymälät vastaavat puolestaan erilaiseen kysyntään. Hankkeeseen sijoittuva erikoiskauppa ei merkittäviltä osin kilpaile keskustan tarjonnan kanssa, minkä vuoksi hankkeella ei nähdä olevan merkittäviä vaikutuksia keskustan elinvoimalle tai kehittymisen edellytyksiin.

Vaikutukset päivittäistavarakauppaan, erikoiskauppaan ja palveluihin

Hankkeella on päivittäistavarakaupan verkostoa täydentävä vaikutus.

Paikallisella tasolla vaikutus kohdistuu erityisesti vastaavan kokoisiin supermarketkonsepteihin, jotka sijaitsevat Naantalin keskustassa. Asukasmäärän ja ostovoiman kasvu sekä hankkeen lähialueella että Naantalin keskustassa tarkoittaa kuitenkin sitä, että myymäläverkkoon kohdistuvat vaikutukset eivät lyhyellä- tai keskipitkällä aikavälillä tarkasteltuna ole merkittäviä.

Erikoiskaupan palvelutarjonta laajenee erityisesti tilaa vievän kaupan toimialalla sekä halpatavarakaupan osalta. Halpatavarakauppa on luonteeltaan paikalliseen tarjontaan vastaavaa, eikä sillä ole seudullisia vaikutuksia. Naantalissa ei nykyisellään ole halpatavarakauppaa vastaavia konsepteja, joten tarjonta on uutta. Tietyiltä osin (vaatteet, elektroniikka, kauneudenhoitotuotteet) tarjonta kilpailee erikoistuneempien keskustan myymälöiden kanssa, mutta pääsääntöisesti konseptit ja myymälätyypit vastaavat erilaiseen kysyntään.

Vaikutukset kaupungin talouteen

Tulot:

• Kaupungin maavuokratulot tulevat kasvamaan huomattavasti teollisuustontin kehittyessä liiketontin (KM-2)-korttelialueeksi.

Menot:

• Katujen ja kunnallistekniikan kustannuksiksi on arvioitu noin 2,6 miljoonaa euroa.
• Rakentamisen kustannuksissa on otettu ennakoidusti huomioon tulevien E 18-hankkeen ratkaisuja.
• Kustannuksia todennäköisesti muodostuu pilaantuneiden maa-ainesten selvittämisestä ja kunnostamisesta (EV)-alueella.

Kaavakartta ja kaavaselostus liitteineen ovat liitteinä.

Liitteet 1 - 6, TEKLA 12.3.2024

Esittelijä Tekninen johtaja

Päätösehdotus Tekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallituksen kehitys- ja henkilöstöjaostolle ja edelleen kaupunginhallitukselle, että 1.3.2024 päivätty Rautakadun asemakaavan muutosehdotus (ak-380) asetetaan maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n sekä maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti julkisesti nähtäville ja pyytää siitä tarvittavat lausunnot.

Samalla tekninen lautakunta valtuuttaa kaavanlaatijan tekemään tarvittaessa pieniä teknisiä tarkennuksia asiakirjoihin ennen asian viemistä kehitys- ja henkilöstöjaoston käsittelyyn.

Julkisen nähtävilläolon yhteydessä pyydetään lausunnot seuraavilta viranomaisilta / toimijoilta:
Varsinais-Suomen ELY-keskus
Varsinais-Suomen liitto
Varsinais-Suomen alueellinen vastuumuseo
Varsinais-Suomen aluepelastuslaitos
Naantalin Energia Oy
Suomen Erillisverkot Oy
DNA Oyj
Elisa Oyj
Naantalin kaupungin ao. palvelut

Pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan kokouksessa.

Päätös Teknisen johtajan päätösehdotus hyväksyttiin. Pöytäkirja tarkastettiin tämän asian osalta heti kokouksessa.

Kaupunginhallituksen kehitys- ja henkilöstöjaosto 18.03.2024 § 14                              

Kaavakartta ja kaavaselostus liitteineen ovat liitteinä.

Liitteet 1 - 6, KHJ 18.3.2024

Oheismateriaali: lausunnot ja mielipiteet

Kaupunginarkkitehti Kaisa Äijö on läsnä asiantuntijana kokouksessa.

Esittelijä Kaupunginjohtaja

Päätösehdotus Kehitys- ja henkilöstöjaosto esittää kaupunginhallitukselle, että 1.3.2024 päivätty Rautakadun asemakaavan muutosehdotus (ak-380) asetetaan maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n sekä maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti julkisesti nähtäville ja pyytää siitä tarvittavat lausunnot.

Samalla kehitys- ja henkilöstöjaosto valtuuttaa kaavanlaatijan tekemään tarvittaessa pieniä teknisiä tarkennuksia asiakirjoihin ennen asian viemistä kaupunginhallituksen käsittelyyn.

Julkisen nähtävilläolon yhteydessä pyydetään lausunnot seuraavilta viranomaisilta / toimijoilta:
Varsinais-Suomen ELY-keskus
Varsinais-Suomen liitto
Varsinais-Suomen alueellinen vastuumuseo
Varsinais-Suomen aluepelastuslaitos
Naantalin Energia Oy
Suomen Erillisverkot Oy
DNA Oyj
Elisa Oyj
Naantalin kaupungin ao. palvelut

Pöytäkirja tarkastetaan tämän pykälän osalta kokouksessa.

Kokouskäsittely Kaupunginarkkitehti Kaisa Äijö oli läsnä asiantuntijana tämän pykälän ajan

Päätös Kaupunginjohtajan ehdotus hyväksyttiin.
Pöytäkirja tarkastettiin tämän pykälän osalta kokouksessa.

Kaupunginhallitus 25.03.2024 § 93     

Kehitys- ja henkilöstöjaoston käsittelyn jälkeen kaavakarttaan on tehty tarkennus  ja liite 9 on päivitetty Liikenteen ja kunnallistekniikan yleissuunnitelman osalta.

Kaavakartta ja kaavaselostus liitteineen ovat liitteinä.

Liitteet 1 - 6, KH 25.3.2024

Oheismateriaali:

- Lausunnot ja mielipiteet

Esittelijä Kaupunginjohtaja

Päätösehdotus Kaupunginhallitus päättää, että 1.3.2024 päivätty Rautakadun asemakaavan muutosehdotus (ak-380) asetetaan maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n sekä maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti julkisesti nähtäville ja pyytää siitä tarvittavat lausunnot.

Julkisen nähtävilläolon yhteydessä pyydetään lausunnot seuraavilta viranomaisilta / toimijoilta:
Väylävirasto
Varsinais-Suomen ELY-keskus
Varsinais-Suomen liitto
Liikenne- ja viestintävirasto Traficom
Varsinais-Suomen alueellinen vastuumuseo
Varsinais-Suomen pelastuslaitos
Naantalin Energia Oy
DNA Oyj
Telia
Elisa Oyj
Erillisverkot
Turku Energia kaukolämpö
Naantalin vesihuolto

Pöytäkirja tarkastetaan tämän pykälän osalta kokouksessa.

Päätös Kaupunginjohtajan ehdotus hyväksyttiin.

Pöytäkirja tarkastettiin tämän asian osalta kokouksessa.

Kaupunginhallitus 27.05.2024 § 152      

611/10.02.03/2023    

 

Valmistelija Kaavoitusarkkitehti Kirsti Junttila

Rautakadun kaavamuutoksen ehdotusvaiheen suunnittelualue 14. kaupunginosan korttelissa 1, katualueella ja suojaviheralueella sekä 11. kaupunginosan katualueella on pinta-alaltaan n.15,4 hehtaaria. Suunnittelualue sijaitsee n. 1,5 km kaupungin keskustasta.

Asemakaavamuutos mahdollistaa korttelin 1.länsiosaan liikekorttelien suunnittelun osittain nykyisen teollisuus- ja varastotoimintojen ja osittain nykyisen liiketilan alueelle. Korttelin itäosan teollisuus- ja varastorakennusten alueelle toimintaan ei ole tulossa muutoksia.

Suunnittelualue liittyy välittömästi Turun kehätien Naantalin liikennejärjestelyjen alueeseen. Kehätien ja Ruonan yhdystien liittymän kehittäminen eritasoliittymäksi muuttaa alueen toimintaympäristöä oleellisesti. Työssä arvioidaan Ruonan yhdystien liikenteellinen toimivuus muuttuvassa tilanteessa. Ruonan yhdystien katualue mahdollistaa uuden katulinjauksen tavoitetilanteessa.

Rautakadun 1.3.2024 päivätty asemakaavan muutosehdotus on ollut MRL 65 §:n sekä MRA 27 §:n mukaisesti julkisesti nähtävillä 3.4.- 2.5.2024 Naantalin tekniset palvelut / kaavoituksessa sekä kaupungin internetsivuilla. Asukastilaisuus pidettiin 8.4.2024 kaupungintalon valtuustosalissa.

Ehdotusta on nähtävilläolon jälkeen täydennetty ja saatuun palautteeseen on annettu vastineet 15.5.2024 päivätty ehdotus asemakaavaksi tulee nyt hyväksymiskäsittelyyn.

Julkinen nähtävilläolo, palaute

Nähtävilläoloaikana asemakaavaehdotuksesta saatiin 10 lausuntoa ja 1 asukkaan muistutus.

Lausunnon jättivät: Varsinais-Suomen ELY-keskus, Varsinais-Suomen liitto, Varsinais-Suomen alueellinen vastuumuseo, Varsinais-Suomen aluepelastuslaitos, Turku Energia, Naantalin Energia, Suomen Erillisverkot Oy, DNA Oyj, Naantalin ympäristönsuojelu, Naantalin kulttuuritoimi.

Annettujen lausuntojen keskeinen sisältö:

Vähittäiskauppa

Päivittäistavarakaupan lisäämisen vaikutus keskustan kaupan myyntiin, kaupan laadun määräys selkeytettävä.

Asemakaavatyössä on maakuntakaavan mitoituksesta poikkeamisen tarkastelussa hyödynnetty riittävän tuoretta kaupallista selvitystä vuodelta 2023. Selvityksessä on tarkasteltu hankkeen vaikutukset keskustan kaupan tarjontaan ja vaikutukset tasapainoiseen kaupan palveluverkkoon sekä vaikutukset seudulliseen palveluverkkoon.

Hankkeessa on tarpeen kiinnittää erityistä huomiota asuinalueen läheisyydessä toteutettavan kaupan hankkeen lähiympäristöön ja kulkutapavalintoihin, joihin muodostuva ympäristö liiketoiminnan palvelujen käyttäjiä ohjaa.

Liikenne

Selvitettävä Ruonan yhdystien kaavaan mukaan ottamisen mahdollinen vaikutus E 18-hankkeen tiesuunnitelman hyväksymiskäsittelyyn.

Ruonan yhdystieltä suunnitellun suuntaisliittymän ja yhdystien suuntaisen jkpp-väylän korotettu suojatie ei saa aiheuttaa liikenteen jonoutumista vaikuttaen radan tasoristeyksen tai Kehätien liittymän toimivuuteen.

Valtakunnallisesti merkittävälle E 18-väylän liikenteen sujuvuuteen ei saa aiheutua haittoja kaupungin maankäytön ratkaisuista.

Kaupungin on varauduttava kustannuksiin tiehankkeessa suuntaisliittymään tehtävien muutosten osalta samoin kunnallistekniikan yleissuunnitelman esitettyjen kunnallisteknisten järjestelyjen osalta.

Ilmastokestävyys

Kaavaehdotuksessa keskeisiä ilmastovaikutuksia ovat yksityisautoihin perustuva liikenne, rakennusten purkaminen ja uuden rakentaminen sekä esi- ja pohjarakentaminen.

Ilmastomuutokseen sopeutuminen on huomioitu kaavamääräyksissä, mutta ilmastomuutoksen hillintään on hyvä kiinnittää enemmän huomiota sisällyttämällä tarkempaa ilmastovaikutusten hillintään liittyvää ohjausta. Kaavamääräyksillä voidaan ohjata rakentamisen hiilijalanjälkeä, edistää massojen käsittelyä ja hyödyntämistä sekä edistää kiertotaloutta.

Hulevedet on huomioitu kaavamuutosehdotuksessa riittävästi.

Tarjolla olevat mahdollisuudet uusiutuvalla energialla tuotettavien ratkaisujen käyttöön alueella huomioitava.

(KM-2)-korttelialueella olevan puistomuuntamon sijainti huomioitava

Kulttuuri

Kaupan alueen elävöittämiseen voisi olla yksi kantava ajatus Karvetin tilan omenateema.

Liikerakennus on pinta-alaltaan suuri (10 000 m2) ja massiivinen, jolloin rakennuksen julkisivu tarvitsee elävyyttä "kenkälaatikkomaisuuden" välttämiseksi. Elävyyttä voi toteuttaa julkisivurakenteen muotokielellä, taiteella, väreillä tms. Ruonan yhdystieltä näkymä liikekeskittymän suuntaan on paljaampi ja rakennus itsessään tärkeässä osassa näkymässä.

Ammattitaiteilijoille suunnattu taidekilpailu kohdealueen elävöittämisestä lisäisi innovatiivisuutta julkisen tilan viihtyisyyden parantamisessa ja toteutettuna yhteisöllisenä voisi sitoa alueen asukkaita positiivisella tavalla omaan asuinalueeseen ja lähiympäristöön.

Liikerakennuksen paikoitustilan paljautta voisi rytmittää välialueiden vihreillä istutuksilla.

Asukkaan muistutuksen keskeinen sisältö: 

Liikennejärjestelyt ja turvallisuus

Ruonan yhdystien ja Armonlaaksontien ruuhkaongelmat ovat pitkään aiheuttaneet liikenteen kasvua Karvetti-Tammiston asuntoalueella.

Karvetti-Tammiston asukkaat ovat jääneet mottiin vilkkaasti liikennöityjen teiden väliin.

Hidasteiksi on saatu vain yksi korotettu suojatie Teräskadulle.

Kaikki liikenne tulevalle liiketontille tulisi ohjata Ruonan yhdystien kautta, ei Rautakadun kautta.

Kevyen liikenteen väylät

Rautakadun jkpp suunniteltava hävittämättä alueen puustoa ja viheraluetta.

Olevat suojatiet säilytettävä Rautakadulla.

Luonto ja ympäristö

Alueen kaikki puusto säilytettävä mm. varjopaikkojen luojina.

Annetut lausunnot ja muistutus kokonaisuudessaan sekä niiden huomioiminen kaavassa ja vastineet on esitetty vuorovaikutusraportissa, kaavaselostuksen liitteessä 11.

Asemakaava-aineistoa on julkisen nähtävilläolon jälkeen päivitetty saadun palautteen perusteella seuraavasti:

Muutokset kaavaehdotukseen julkisen nähtävilläolon jälkeen:

(KM-2) - Liikerakennusten korttelialueen määräystä on selkeytetty seuraavaan muotoon:

(KM-2) Liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön päivittäistavara-, käyttötavara- ja tilaa vaativan kaupan tarpeisiin. Muuta keskustahakuista erikoistavarakauppaa tai keskustahakuisia palvelutoimintoja tarjoavaa tilaa ei saa alueelle sijoittaa.

Rakentamisen hiilijalanjälkeä ohjaamaan on lisätty kaavamääräys:

Rakentaminen tulee olla elinkaarikestävää ja energiatehokasta, mahdollistaa uusiutuvan energian tuotanto sekä osoittaa pyrkimys hiilineutraaliuteen.

Rakennukset ja rakenteet tulee suunnitella muuntojoustaviksi.

(KM-2)-alueen tontilla oleva puistomuuntamo on lisätty kaavakarttaan korttelin sisäisenä (et)-alueen merkintänä.

Alueen länsiosassa olevan (luo-4)-alueen rajausta kaavakartalla on tarkistettu siten, että alueita rajaavien viivojen päällekkäin asettuminen on vältetty. 

Yleismääräyksiin lisäys:

Mainoslaitteiden sijoittaminen EV-alueille tai rakennuksen katolle ei ole sallittua. Korttelialueelle saa sijoittaa mainospylvään sille erikseen osoitetulle alueelle. Pylvään korkeus saa olla enintään 24 metriä korttelialueen pihan korkeusasemasta.

(KM-2)-korttelin rakennusalaa on laajennettu tontin eteläosassa siten, että pihan muodostumiselle ja huoltoliikenteen reititykselle pysäköintialueella voidaan löytää  vaihtoehtoisia suunnitteluratkaisuja.

Muutetut kaava-asiakirjat on päivätty 15.5.2024.

Kaavaehdotukseen tehdyt muutokset eivät ole luonteeltaan olennaisia (MRA 32 §) eivätkä siten edellytä kaavan asettamista uudelleen nähtäville.

Liitteenä asemakaavakartta (päivätty 15.5.2024), asemakaavan selostus (päivätty 15.5.2024) ja asemakaavan selostuksen liitteet 1-13.

Liitteet 1-7, KH 27.5.2024

Oheismateriaali:

- Lausunnot, ehdotusvaihe

- Muistutus, ehdotusvaihe

Kaupunginarkkitehti Kaisa Äijö on asiantuntijana kokouksessa tämän asian ajan.

Tekninen johtaja Reima Ojala on läsnä asiantuntijana kokouksessa.

Esittelijä Kaupunginjohtaja

Päätösehdotus Kaupunginhallitus esittää, että kaupunginvaltuusto hyväksyy 15.5.2024 päivätyn Rautakadun asemakaavamuutoksen (Ak-380).

Hyväksymispäätöksestä ilmoitetaan maankäyttö- ja rakennuslain 200 §:n 2 momentin sekä maankäyttö- ja rakennusasetuksen 93 §:n mukaisesti.

Pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan kokouksessa.

Kokouskäsittely Merkittiin, että tekninen johtaja Reima Ojala oli läsnä asiantuntijana tämän asian käsittelyn ajan.

Päätös Kaupunginjohtajan ehdotus hyväksyttiin.

Pöytäkirja tarkastettiin tämän asian osalta kokouksessa.