Tekninen lautakunta
Pöytäkirja 07.03.2018/Pykälä 17

Liitteet

	Asemakaavaluonnos
	Luontoselvitys

Tekninen lautakunta	§ 121	20.12.2017
Tekninen lautakunta	§ 17	07.03.2018

 

Särkänsalmen Merimaskun Lossitien asemakaava ja asemakaavan muutos

 

35/10.03.01/2018

 

Tekninen lautakunta 20.12.2017 § 121

 

Kaavoitusarkkitehti Mika Sahlström 11.12.2017:

 

Vireilletulo

 

Aloite asemakaavan muuttamisesta on tullut maanomistajan esityksestä. Asemakaavamuutos on mukana vuoden 2017 kaavoituskatsauksessa.

 

Suunnittelualue ja tavoitteet

 

Kaavamuutosalue sijaitsee noin seitsemän kilometrin päässä Naantalin keskustasta, Rymättyläntien, Lossintien ja Särkänsalmen rajaamalla alueella Merimaskussa. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on nykyisen Särkänsalmen kalasatama-alueen (LS) viereisen rakentumattoman teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueen (TTV) kaavoittaminen asumiskäyttöön ja lähivirkistysalueeksi. Samalla tutkitaan mahdollisen venesataman tarvetta.

 

Pieni osa kiinteistöstä ei ole asemakaavoitettu, uudella asemakaavalla kaavoitettaisiin nykyinen kiinteistö kokonaisuudessaan.

 

Suunnittelualueen pinta-ala on noin 19 700 m² (2,0 ha).

 

Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen maankäyttösopimus tehdään tarvittaessa.

 

Suunnittelun lähtökohdat

 

Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet

 

Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (VAT) ovat osa Maankäyttö- ja rakennuslain mukaista alueidenkäytön suunnittelujärjestelmää. Niiden tehtävänä on varmistaa valtakunnallisesti merkittävien seikkojen huomioon ottaminen maakuntien ja kuntien kaavoituksessa sekä valtion viranomaisten toiminnassa. VAT-tavoitteiden kokonaisuuksista tässä kaavatyössä kiinnitetään huomiota

 

• toimivaan aluerakenteeseen

• eheytyvään yhdyskuntarakenteeseen ja elinympäristön laatuun

• kulttuuri- sekä luonnonperintöön ja virkistyskäyttöön

• toimivaan yhteysverkostoon ja energianhuoltoon.

 

Maakuntakaava

 

Varsinais-Suomen maakuntakaavasta (Vakka-Suomi, Loimaan seutu, Turunmaa ja Turun seudun kehyskunnat) suunnittelualue on osoitettu työpaikka-alueeksi / -kohteeksi (TP). Valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävien julkisten tai yksityisten palvelujen sekä aluerakenteen tai liikenteellisen sijainnin kannalta keskeisten, tilaa vievien toimitilakeskittymien ja ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuustoimintojen alue. Sisältää myös pienehköjä asuntoalueita.

 

Alueelle ei saa sijoittaa uutta asumista, jos sille kohdistuu ympäristöhäiriöitä.

 

Yleiskaava

 

Suunnittelualue on osoitettu Merimaskun yleiskaavassa yksityisten palvelujen ja hallinnon alueeksi taajama-alueella (PKC).

 

Asemakaava

 

Voimassa olevassa asemakaavassa (Ak-M1), alue on osoitettu yhdistettyjen teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi (TTV), jolle kullekin rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden asuinhuoneiston, sekä satama-alueeksi (LS), jolle saa rakentaa satamatoimintaan liittyviä tuotanto-, varasto- ja liiketiloja, alueelle saa rakentaa kullekin rakennuspaikalle enintään yhden asuinhuoneiston.

 

Maanomistus

 

Suunnittelualue on yksityisen omistuksessa.

 

Taustaselvitykset

 

Suunnittelualueen ympäristöön on tehty luontoselvitys vuonna 2017.

 

Ympäristö

 

Kaavamuutosalue käsittää kiinteistön 529-456-1-122 alueen, johon kuuluu osa Särkänsalmen kalasatama-alueesta sekä viereinen metsäinen kalliolaki. Kalasataman alue on ollut soranottoalueena Särkänsalmen sillan ja Rymättyläntien tietyömaalle. Alue on louhittu tasoon noin +2,0 - 3,0m:n merenpinnasta. Maisemakuvaa hallitsee Rymättyläntieltä katsottuna jäljelle jäänyt lähes luonnontilainen mäntyvaltainen kalliolaki sekä louhinta-alueen noin 7 - 15m korkea kalliorinta.

 

Satama-alueella on suunnitteluhetkellä kalasatamapalvelua ja alue toimii veneiden talvisäilytyspaikkana. Nykyisen kaavan mukainen teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue (TTV) on jäänyt toteutumatta. Alueella on sijainnut pieni käytöstä poistunut vapaa-ajan rakennus talousrakennuksineen.

 

Suunnittelualueella liitytään olemassa oleviin vesihuoltojärjestelmiin. Maanpinnan nykyinen korkeus vaihtelee +0,0 ja +18,0 m välillä.

Lähin päiväkoti ja ala-aste sijaitsevat 4 km:n päässä Merimaskuntietä Merimaskun kirkolle Horjassa. Kaupalliset palvelut ovat Naantalin keskustassa.

 

YRITYSVAIKUTUSTEN ARVIOINTI

 

Mikäli asemakaava muutetaan, niin lisääntynyt asukaspohja tukee Luonnonmaan palvelurakenteita. Lisäksi kaavan toteutusvaiheella on rakentamisenaikaisia vaikutuksia rakennusalan yrityksiin.

 

Kaava-alueen rajauksesta ja kaavarunkotarkastelu

 

Kaavarunkotarkastelussa on tutkittu suunnittelualueen rajausta. Kaavarunkosuunnitelman eri osa-alueet eivät ole kaavahankkeiden tärkeys- tai muun toteutusjärjestyksen mukaisia. Osa-alueet b, c ja d voidaan laatia mahdollisen osayleiskaavahankkeen tai osa-alueittain laadittavan asemakaavan tai asemakaavamuutoksen mukaisesti.

 

Alue a, käsillä oleva asemakaava ja asemakaavan muutos

 

Alue b, mahdollinen tuleva asemakaavamuutos

 

Mahdollisella asemakaavamuutoksella tutkitaan kalasataman (LS), venesäilytysalueen ja kunnallisteknisten rakennusten ja laitosten korttelialueen (ET) tulevaa maankäyttöä.

 

Liikennejärjestelyt

 

Rymättyläntien - Merimaskuntien - Lossitien risteys on esitetty Merimaskun yleiskaavassa porrastetuksi risteykseksi. Porrastettu risteys toteutettaisiin siten, että Rantalantietä jatketaan Rymättyläntielle. Rantalantien liittymäkohta sijaitsisi Rymättyläntiellä noin 200m nykyisestä risteyksestä koilliseen. Tuleva liikennejärjestely edellyttää asemakaavamuutosta.

 

Alue c, mahdollinen tuleva asemakaava

 

Kaksi maanomistajaa on tehnyt kaavoitusaloitteen asemakaavallisen asuinrakennuksen rakennuspaikan saamiseksi kiinteistöilleen.

 

Kiinteistön 529-456-1-69 maanomistajan kaavoitusaloitetta on käsitelty kaupunginhallituksessa 2.12.2013 § 517:

 

"Kaupunginhallitus päättää ottaa anojan esityksen huomioon Särkänsalmen kalasataman ympäristön asemakaavan laatimisen yhteydessä.

 

Laajennuksen hakijoilta peritään kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuvat kustannukset asemakaavan salliman rakennusoikeuden mukaisessa suhteessa."

 

Myös viereisen kiinteistön 529-456-1-60 maanomistaja on ollut aloitteellinen. Maanomistajan kanssa on sovittu, että Särkänsalmen asemakaavamuutoksen laatimisen yhteydessä selvitetään rakentamisen mahdollisuutta kiinteistöllä.

 

Kiinteistöt sijaitsevat Merimaskun yleiskaavan maa- ja metsätalousalueella jolla on ympäristöarvoja (MU), "Alue on tarkoitettu maa- ja metsätalouden harjoittamiseen. Alueella on ympäristöarvoja. Alueelle saadaan rakentaa vain maaseutuelinkeinoihin liittyviä laitteita. Laitteita saadaan rakentaa vain, mikäli ne voidaan sijoittaa niin, etteivät ne vaikuta häiritsevästi maisemakuvaan. Alueen rakennusoikeus on sijoitettu saman maanomistajan A, AM AC, RA, RM ja M alueille."

 

Merimaskun yleiskaava ei salli alueelle asumista. Toivottujen rakennuspaikkojen osoittaminen kaavallisesti olisi mahdollista tutkia Merimaskun taajaman osayleiskaavahankkeessa. Naantalin kaupungin vuoden 2018 kaavoitusohjelmaan on esitetty Merimaskun taajaman osayleiskaavahanke, joka olisi kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyssä vuoden 2021 lopulla.

 

Kiinteistöihin ei ole mahdollisuutta liittyä Rymättyläntieltä, joten kiinteistöille tulee järjestää erillinen tieyhteys. Lähin vesihuollon liittymäpaikka sijaitsee Lossitiellä. Uuden ajo- ja vesihuoltoreitin pituus kiinteistölle on noin 240m. Pitkähkö vain kahdelle kiinteistölle toteutettava yhteys ei ole tarkoituksenmukainen ja kustannukset maanomistajille nousevat korkeiksi.

 

Alue d, mahdollinen tuleva asemakaavamuutos

 

Rymättyläntie kevyenliikenteen väylän rakentaminen, liikennealueen mahdolliset laajennustarpeet saattavat edellyttää asemakaavamuutosta.

 

Särkänsalmen Merimaskun Lossitien asemakaava ja asemakaavamuutoksen 11.12.2017 päivätyt osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä alueen kaavarunkosuunnitelma oheistetaan.

 

LIITE A5, TEKLA 20.12.2017 (säilytetään erillisessä kaavakansiossa)

 

LIITE A6, TEKLA 20.12.2017 (säilytetään erillisessä kaavakansiossa)

 

TEKNINEN JOHTAJA:

 

Tekninen lautakunta päättää merkitä tiedoksi 11.12.2017 päivätyt Särkänsalmen Merimaskun Lossitien asemakaava ja asemakaavamuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä kaavarungon.

 

Lisäksi tekninen lautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että Särkänsalmen Merimaskun lossitien asemakaava ja asemakaavamuutoksen suunnittelualue rajataan kiinteistön 529-456-1-122 mukaisesti.

 

TEKNINEN LAUTAKUNTA:

 

Teknisen johtajan ehdotus hyväksyttiin.

Tekninen lautakunta 07.03.2018 § 17

 

Kaavoitusarkkitehti Mika Sahlström 28.2.2018:

 

Suunnittelualueen rajausmuutos

 

Tarkoituksena on, että kiinteistöt 529-456-1-7, 529-456-1-23 ja 529-456-1-123 liitetään asemakaava-alueeseen kyseisten kiinteistöjen maanomistajan toiveesta. Kaava-alueen laajentaminen on perusteltua, koska kyseiset kiinteistöt ovat rajoiltaan kiinni kaava-alueen vesihuolto- ja Lossitien katujärjestelyissä. Lisäksi kiinteistöille on osoitettu Merimaskun yleiskaavassa asemakaavan tavoitteiden mukainen asumisen, erillispientalojen käyttötarkoitus (A). Kiinteistöillä on yleiskaavan mukaisesti yksi yhteinen rakennuspaikka. Kaava-alueen uusi pinta-ala on 26 752m2 (2,68ha).

 

Asemakaavaluonnos

 

Merimaskun Särkänsalmen Lossitein alueelle on laadittu asemakaavaluonnos, joka ovat päivätty 28.2.2018.

 

Suunnittelualueelle on osoitettu erillispientalojen korttelialue (AO-2). Asemakaavaluonnoksessa kortteliin on osoitettu yhteensä kahdeksan ohjeellista tonttia, joista kuusi sijoittuu Lossitien pohjoispuolelle ja kaksi Lossitien eteläpuolelle.

 

Lossitien pohjoispuolen korttelialueelle on osoitettu rakennusoikeutta asuinrakennuksille 1750 kerrosalaneliömetriä (k-m2), lisäksi alueelle saa rakentaa autotalli- ja talousrakennuksia 350+60 k-m2. Lossitien eteläpuolelle on osoitettu rakennusoikeutta asuinrakennuksille 500 k-m2 sekä autotalli- ja talousrakennuksille 100+50 k-m2. Tonttitehokkuus AO-2 korttelialueen tonteilla on noin e= 0,1-0,25.

 

Suunnittelualueen itäreunaan alueen korkeimmalle kohdalle on osoitettu lähivirkistysalue, jolla on maisema- ja luontoarvoja (VL-s).

 

Suunnittelualueen luoteisreunaan on osoitettu satama-alue (LS) joka on voimassa olevan asemakaavan mukainen asemakaavamääräyksineen. Koko satama-alueen maankäytön mahdolliset tulevat tavoitteet ratkaistaan erillisenä kaavahankkeena.

 

Kaava-alueelle on osoitettu yksityinen venesatama- / venevalkama (LV). Korttelialueelle voi sijoittaa talousrakennuksen ja kunnallisteknisen pumppaamon niille osoitetuille rakennusaloille.

 

Asemakaavaluonnos on liitteenä.

 

LIITE A6, TEKLA 7.3.2018 (säilytetään erillisessä kaavakansiossa)

 

Liikenne

 

Lossitietä jatketaan kohti Lossirantaa noin 60 metriä. Asemakaavaluonnoksessa on osoitettu uusi asuntokatu Lossitien pohjoispuolelle. Uuden kadun pituus on noin 60 metriä. Suunniteltu asemakaava ei vaikuta merkittävästi alueen nykyiseen liikenteen määrään.

 

Ympäristö

 

Alueella on harjoitettu toimintaa, joka on voinut aiheuttaa maaperän pilaantumista. Kyseiset alueet on merkitty asemakaavaluonnokseen saa-1 merkinnällä, puhdistettava / kunnostettava maa-alue. Määräyksessä edellytetään, että maaperän haitta-ainepitoisuudet, määrät ja levinneisyys on tutkittava alue-, tontti- tai rakennuskohtaisesti hyvissä ajoin ennen maanrakennustöihin johtavan rakennus- tai toimenpideluvan myöntämistä. Lisäksi maaperätutkimusten laadusta ja laajuudesta on sovittava ympäristöviranomaisen kanssa. Pilaantunut maaperä on kunnostettava ennen rakentamiseen ryhtymistä.

 

Kaavoituksen yhteydessä alueelle tehdään myös liikennemeluselvitys.

 

Maisema

 

Metsäinen kalliomäki sijoittuu lähivirkistysalueelle (VL-s). Viereinen rantakalliovyöhyke on merkitty alueena, jolla ympäristö tulee säilyttää luonnontilaisena (s-lu). Suunniteltu maankäyttö ei muuta maisemaa merkittävästi.

 

Luontoarvot

 

Alueen luontoarvoja on tarkasteltu Envibio oy:n laatimassa selvityksessä "Särkänsalmen kalasataman alueen luontoselvitys, vuonna 2017". Selvityksen johtopäätöksissä kyseisen alueen osalta todetaan: "Särkänsalmen kalasataman alue on yleisesti ottaen luonnoltaan tavanomainen. Alueella ei ole erityistä merkitystä linnustolle, mutta sillä on jonkin verran merkitystä lepakoille. Merkitys ei ole kuitenkaan niin suuri, että sen pohjalta olisi tarpeen esittää maankäyttösuosituksia. Alueella on silti joitakin yksittäisiä kohteita, jotka olisi hyvä säästää maankäytössä joko luonto- tai maisema-arvojensa vuoksi. Vanha tammi Rymättyläntien varressa kuviolla 22 ja kolohaapa Lossintien ja Rantalantien risteyksen lähellä olisi hyvä jättää kaatamatta. Kalasataman eteläpuolen korkea rantakallio kissankäpäläkasvustoineen olisi suotavaa jättää rakentamatta sekä maisemallisten että luontoarvojensa vuoksi ja pumppaamon edustan silkkiuikkuyhdyskunta olisi hyvä huomioida."

 

Asemakaavaluonnoksessa Kalasataman eteläpuolen korkea rantakallio kissankäpäläkasvustoineen jää kaavaluonnoksen mukaiselle lähivirkistysalueelle (VL-s) lähivirkistysalue, jolla ei saa suorittaa sen luonnontilaa muuttavia toimenpiteitä.

 

Luontoselvitys on liitteenä.

 

LIITE A7, TEKLA 7.3.2018 (säilytetään erillisessä kaavakansiossa)

 

VS. TEKNINEN JOHTAJA:

 

Tekninen lautakunta päättää, että 28.2.2018 päivätystä Särkänsalmen Merimaskun Lossitien asemakaava ja asemakaavan muutoksen valmisteluaineistosta varataan osallisille maankäyttö- ja rakennusasetuksen 30 §:n mukainen tilaisuus mielipiteen esittämiseen.

 

TEKNINEN LAUTAKUNTA:

 

Vs. Teknisen johtajan ehdotus hyväksyttiin.