Tekninen lautakunta
Pöytäkirja 07.03.2018/Pykälä 12

Liitteet

	Asuntomessualueen asemakaavaluonnos 28.2.2018
	Kaupunginvaltuuston käsittely 26.2.2018 § 1
	Asuntomessualueen luontoselvitys
	Osallistumis- ja arviointisuunnitelma
	Kunnallistekniikan yleissuunnitelman suunnitelmaselostus sekä asemapiirros 27.9.2017
	Matalahden rantarakentamisen geotarkastelu

Tekninen lautakunta

§ 12

07.03.2018

 

Asuntomessualueen asemakaava

 

175/10.03.01/2018

 

Tekninen lautakunta 07.03.2018 § 12

 

Kaupunginarkkitehti Oscu Uurasmaa 28.2.2018

 

Suunnittelualue ja tavoitteet

 

Luonnonmaalle, Matalahden pohjoispuolelle on laadittu asemakaavaluonnos sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Asemakaava tähtää Asuntomessujen järjestämiseen Naantalissa vuonna 2022 sekä myöhemmin koko kaava-alueen rakentumiseen. Alueelle on tarkoitus sijoittaa pientaloasumista, loma-asumista, katualueita, virkistysalueita, venesatama sekä teknisiä aluevarauksia.

 

Kaava-alue sijaitsee Matalahden pohjukan ja Särkänsalmentien välissä, linnuntietä noin 3,5 kilometrin päässä Naantalin keskustasta. Polkupyörällä matkaa kertyy noin 4 kilometriä.

 

Suunnittelualueen pinta-ala on noin 31 hehtaaria. Aluerajaus voi muuttua.

 

Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen maankäyttösopimus tehdään tarvittaessa.

 

Asuntomessualueen asemakaavaluonnos 28.2.2018 on liitteenä.

 

LIITE A1, TEKLA 7.3.2018 (säilytetään erillisessä kaavakansiossa)

 

Päätöksenteko ja vireilletulo

 

Aloite asuntomessujen järjestämiseksi on tullut yksityiseltä maanomistajalta. Alueesta on tehty ehdollinen maakaupan esisopimus jossa pääosa maa-alueesta siirtyy kaupungin omistukseen. Asemakaavoitus on käynnistetty kaupungin aloitteesta. Vuoden 2017 kaavoituskatsauksen yhteydessä asemakaava on kuulutettu vireille siten että kaavoitus käynnistyy mikäli Asuntomessuja päätetään hakea kyseiselle alueelle. Kaavoituksen eteneminen on kuitenkin riippuvainen Asuntomessujen saamisesta Naantaliin, osuuskunta Suomen Asuntomessut päättää vuoden 2022 asuntomessujen sijainnista kevään 2018 aikana.

 

Kaupunginvaltuuston päätöksen valmistelutekstissä on kuvailtu Asuntomessuja ja hankkeen taustoja laajemmin. Päätöksenteon yhteydessä yritysvaikutuksia on arvioitu sekä kaavahankkeen rakentumisen että asuntomessujen järjestämisen osalta.

 

Kaupunginvaltuuston käsittely 26.2.2018 §1 on liitteenä.

 

LIITE B1, TEKLA 7.3.2018

 

Maanomistus ja maakauppa

 

Pääosasta asemakaavoitettavaa alueetta on laadittu ehdollinen esisopimus. Maakauppa toteutuu vain, mikäli Osuuskunta Suomen Asuntomessut myöntää Asuntomessut Naantaliin vuodelle 2022. Maakaupan toteutumisen jälkeen kaavoitettava alue tulee kuulumaan pääosin kaupungin omistukseen ja vähäisiltä osin yksityiseen omistukseen. Omistuksen aluerajaukset tarkentuvat maakaupan yhteydessä.

 

Asemakaavaluonnos on laadittu jo ennen maakaupan toteutumista ja lähes koko maakaupan alueelle jotta maakaupan rajaukset voidaan tehdä tarkemmin. Kaava-alueen rajaus saattaa muuttua ehdotusvaiheessa.

 

Suunnittelun lähtökohdat

 

Maakuntakaava

 

Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M) ja vesialueeksi. Aluetta halkoo suurjännitelinja (z).

 

Varsinais-Suomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaavaehdotuksessa alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi (A) ja se kuuluu kaupunkikehittämisen kohdealueeseen.

 

Yleiskaava

 

Alueella on voimassa Luonnonmaan ja Lapilan ym saarien oikeusvaikutteinen osayleiskaava (hyväksytty 5.10.2009).

 

Osa-yleiskaavassa alue on pääosin pientalovaltaista asuinaluetta (AP), virkistysaluetta (V) maa- ja metsätalousvaltaista aluetta (M), maisemallisesti arvokasta peltoaluetta (MA), vesialuetta (W) ja lomarakennusten aluetta (RA). Suunnittelualuetta halkoo voimalinja (z).

 

Asemakaava

 

Alueella ei ole asemaakaavaa

 

Tarkemmin kaavamerkinnöistä on kerrottu osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa.

 

Suunnittelualue

 

Alueen pohjoisosa on tyypillistä peltomaisemaa, keskiosa tyypillistä kallioista metsämaisemaa ja eteläosa Matalahden rantamaisemaa. Suunnittelualueella on yksi käytössä oleva lomarakennus sekä käytöstä poistunut vanha tilan päärakennus joka on käyttökelvottomassa kunnossa.

 

Alueen korkeusasemat vaihtelevat merenpinnan tasosta korkeimpien kallioiden 28 metriin. Suunnittelualue liittyy pohjoisosastaan Särkänsalmentiehen. Aluetta halkoo voimalinja.

 

Lähialueen palveluista tärkeimmät ovat Kultarannan koulu (etäisyys 1,5 km), Linnavuoren päiväkoti´(2,5 km) sekä keskustan palvelut (3,5 km). Kultaranta Resortin palvelut ovat noin kilometrin etäisyydellä.

 

Luontoselvitys

 

Alueelle laadittiin luontoselvitys vuoden 2017 aikana. Sen on laatinut Luonto- ja ympäristötutkimus Envibio Oy.

 

Luontoselvitys on liitteenä. Luontoselvityksessä on useita luontoarvoltaan huomioitavia kohtia, mutta erityisesti kolme metsälain 10§ mukaan suojeltavaa aluetta. Luontoselvityksen asiat on asemakaavaluonnoksessa pystytty pääosin huomioimaan. Metsälain mukaiset kohteet sijoittuvat asemakaavaluonnoksessa virkistysalueelle, eteläisemmän suolaikun osalta jatkosuunnittelua tulee tehdä niin että suolaikun ominaispiirteet pystyttäisiin mahdollisimman hyvin säilyttämään. Luontoselvitys on liitteenä.

 

LIITE A2, TEKLA 7.3.2018 (säilytetään erillisessä kaavakansiossa)

 

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma

 

Asemakaavahankkeesta on laadittu Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on liitteenä.

 

Suunnitelmassa on esitetty hankkeen alustava aikataulu, suunniteltu kaavan laatimiseen liittyvää vaikutusten arviointia sekä kerrottu hankkeen osallistumismahdollisuuksista.

 

Hankkeesta on tarkoitus järjestää keskustelutilaisuus asemakaavaluonnoksen nähtävilläoloaikana.

 

LIITE A3, TEKLA 7.3.2018 (säilytetään erillisessä kaavakansiossa)

 

Asemakaavaluonnos

 

Alueelle on laadittu asemakaavaluonnos joka on päivätty 28.2.2018. Luonnos on laadittu koko maakaupan alueelle, jotta sen pohjalta voidaan tarkentaa maakauppaan liittyviä aluerajauksia ja kunnallistekniikkaa suunnitella kokonaisuutena. Asemakaavan ehdotusvaiheessa aluetta voidaan rajata pienemmäksi erityisesti niiltä osin jotka asemakaavaluonnoksessa ovat osayleiskaavan vastaisia.

 

Asuntomessut rakentuisivat eteläiselle osalle asemakaava-alueesta, pohjoisosa olisi ensin messujen pysäköintialueena ja rakentuisi myöhemmin asuinalueeksi.

 

Suunnittelualueen koillisosan osalta asemakaavoitus poikkeaa yleiskaavasta ja sen osalta asemakaavoitus saattaa vaatia yleiskaavan muuttamista, joten aluetta saatetaan ehdotusvaiheessa siltä osin rajata pienemmäksi. Muilta osin luonnos on pääosin yleiskaavan mukainen. Pääkadun linjaus, eteläosan korttelirajaukset ja veneranta poikkeavat yleiskaavasta, mutta käytyjen viranomaisneuvottelujen perusteella nämä voidaan asemakaavoittaa ilman yleiskaavan muuttamista. Myös RA-tonttien sijainti poikkeaa hieman yleiskaavasta.

 

Asumisen lisäarvon kannalta alueen parhaat puolet ovat ranta-alueessa ja sinne rakentuvassa venesatamassa toimintoineen, kallioisessa luonnonkauniissa maastossa sekä peltomaisemassa ja sen vanhoissa tilarakennuksissa. Matalahti ja golfkenttä näkyvät osalle tonteista. Kultaranta Resortin palvelut ovat lähellä.

 

Asemakaavaluonnoksessa noin puolet korttelialueista on osoitettu omakotitaloille ja puolet yhtiömuotoisille pientaloille. Asemakaavaehdotusta ja rakentamistapaohjetta laadittaessa tarkennetaan rakentamisen ohjaamista yhteistyössä asuntomessuorganisaation ja hankkeeseen mahdollisesti valittavan konsultin kanssa.

 

Asemakaavasuunnittelussa on pidetty tärkeänä huomioida pienimuotoisia korkeusvaihteluita ja sovittaa katulinjaukset ja rakennuspaikat niin, että kallioleikkauksia tulisi mahdollisimman vähän.

 

Sunnittelualueen pinta-ala on noin 33 hehtaaria. Aluerajaus voi muuttua.

 

Asemakaavaluonnoksessa on 44 erillispientalojen tonttia, joilla rakennusoikeutta on yhteensä 11 000 + 2 200 = 13 200 kerrosalaneliömetriä, tonteista 19 on asuntomessualueella. Tonttien sallitut kerrosluvut vaihtelevat puolentoista ja kahden välillä. Erillispientalojen arvioitu asukasmäärä on noin 130 asukasta.

 

Luonnoksessa on 8 asuinpientalojen korttelialuetta, joilla rakennusoikeutta on yhteensä 13 850 kerrosalaneliömetriä. Korttelialueista 4 sisältyisi asuntomessuihin. Pääosin tonttien sallitut kerrosluvut vaihtelevat puolentoista ja kahden välillä, yhdellä korttelialueella on sallittu 3-kerroksinen rakentaminen. Pientalojen arvioitu asukasmäärä on noin 230 asukasta.

 

Luonnoksessa on kaksi loma-asuntojen rakennuspaikkaa, jotka on yleiskaavan mukaisia määrältään, mutta niitä on siirretty hieman itään.

Lähivirkistysalueille on osoitettu rakennusoikeutta ohjeellisen viljelypalstan ja puutarhan viereen sekä venesataman viereiseen rinteeseen jossa nykyisinkin on rakennus ja jossa yleiskaavassa on lomarakennuksen paikka. Yhteensä rakennusoikeutta on 250 k-m2.

 

Venesataman suunnittelulla on pyritty nostamaan alueen vetovoimaa ja tarjoamaan rantaan palveluita niin veneilijöille kuin muillekin rannan käyttäjille. Venesatamaan on osoitettu rakennusoikeutta 400 k-m2 erilaisia rannan palveluita varten.

 

Alueelta on osoitettu kolme aluetta yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten aluetta. Näille tulee sijoittumaan muuntamoita ja pumppaamoja.

 

Messutarpeet ja rakentamisen vaiheistus on huomioitu suunnittelussa. Suunnittelualueen pohjoisosaan mahtuisi messuille tarvittavat pysäköintipaikat ja ne tukeutuisivat lopullisiin katulinjauksiin ja liittymiin. Pysäköintipaikat voitaisiin rakentaa nykyiselle peltoalueelle ja kunnostaa alue messujen jälkeen tulevaa käyttötarkoitusta varten. Messujen portti ja näytteilleasettajien teltat, ravintolat, wc:t ja muut palvelut saataisiin sijoitettua rakennettavien katulinjojen ääreen. Toisena vaihtoehtona tultaisiin tarkastelemaan pysäköintipaikkojen sijoittamista jonnekin muualle jolloin asuntomessuvieraiden ohjaaminen myös kaupungin palveluiden pariin voisi olla tehokkaampaa.

 

Rakentamisen määräksi asemakaavaluonnoksessa alueelle on esitetty:

 

• omakotitaloja 44 tonttia, joista kaupungin maille sijoittuisi 34 tonttia. Omakotitonteilla olisi rakennusoikeutta noin 44 x 250 k-m2 = 11 000 k-m2 sekä lisäksi rakennusoikeutta autotalleille ja piharakennuksille.

• Pientalokorttelialueita noin 60 000 m2 joissa rakennusoikeutta yhteensä noin 11 000 kerrosneliömetriä (tonttitehokkuus e = 0,15 - 0,25)

• Laskennallisesti alueelle tulisi noin 110 asuntoa pientaloissa ja 44 asuntoa omakotitaloissa

• Yhteensä noin 350 asukasta (3 asukasta / omakotitalo, pientaloissa 1 asukas / 50 k-m2)

 

Suunnitelmassa rantaan on esitetty toimintoina

 

• venesatama laitureineen

• kahvila ja rantasauna

• kelluva rantasauna ja venevajat

• loiva rantaosuus

• rantapuisto / beach volley tms

• pysäköintialueet

 

Rakentaminen vaiheistettaisiin seuraavasti:

 

VAIHE 1: messualue (eteläisen osan 19 AO-tonttia ja 4000 k-m2 AP-korttelialueita)

• ennakkoselvitykset ja yleissuunnittelu 2016 - 2018

• asemakaava ja rakennustapaohje 2018

• katu- ja puistosuunnitelmat 2017 - 2019

• Matalahden kunnostaminen ja rantarakentaminen 2018 -2019

• katujen, puistojen, leikkipaikkojen ja vesihuollon rakentaminen 2019-2021

• talojen rakentaminen 2020-2022

• alueen viimeistelytyöt 2022

• asuntomessut 2022

 

VAIHE 2: loppuosa asemakaavoitettavasta alueesta (10 AO-tonttia ja 4100 k-m2 AP)

• vaihe on rakentamiskelpoinen asuntomessujen jälkeen kun messujen parkkialueet on muokattu tonttimaaksi

 

VAIHE 3: OYK-muutosta mahdollisesti vaativat alueet (15 AO-tonttia ja 3500 k-m2 AP) ja kaksi katua

• mikäli alueen asemakaavoitus vaatii osayleiskaavan muutoksen, aloitetaan sen osalta uusi asemakaavaprosessi kun yleiskaavaa on tarkistettu

• asuntomessujen mahdollinen väliaikainen pysäköintialue tulee asuntomessujen jälkeen kunnostaa tonttimaaksi ja virkistysalueeksi tai muuhun käyttöön.

 

Asemakaavaluonnos 28.2.2018 on liitteenä.

 

Kunnallistekniikka / Kadut ja vesihuolto

Alueelle on laadittu alustavan yleissuunnitelman mukaiset kunnallistekniset selvitykset kustannusarvioineen. Yleissuunnitelmaa on sittemmin tarkennettu asemakaavaluonnokseksi, mutta muutokset ovat niin vähäisiä että kunnallistekniset tarkastelut ovat edelleen pääosin ajan tasalla.

 

Kunnallistekninen yleissuunnitelma pitää sisällään katuja ja väyliä noin 2,5 kilometriä sekä katulinjoista erillisiä vesihuoltolinjoja noin 1,2 kilometriä.

Alueelle johtaa Särkänsalmentieltä noin 700 metriä pitkä kokoojaväylä varustettuna erillisellä kevyen liikenteen väylällä. Ranta-alueelle johtaa erillinen kevyen liikenteen väylä ja tonttikadun jatkeelta erillinen katuyhteys. Muutoin kadut ovat luonteeltaan 100-200 metriä pitkiä asuntokatuja.

Katujen ajoradat rajataan reunakivillä, joka mahdollistaa tiiviin rakentamisen. Pintavedet ohjataan hulevesiviemäreihin ajoradalta hulevesikaivoilla ja edelleen hulevesiviemäreitä pitkin peltoalueen avo-ojiin, johon toteutetaan hulevesien viivytysjärjestelmä.

Vesihuolto liittyy Särkänsalmentien pohjoispuolen saariston suunnan vesihuollon runkolinjoihin. Suunnitellulle alueelle on esitetty kaksi jäteveden pumppaamoa sekä muutamiin kiinteistöihin kiinteistökohtainen pumppaamo.

Kunnallistekniikan yleissuunnitelman suunnitelmaselostus sekä asemapiirros 27.9.2017 ovat liitteenä.

 

LIITE A4, TEKLA 7.3.2018

 

Kunnallistekniikka / Ympäristörakentaminen

Alueelle on kaavailtu kahta toiminnallista leikkipuistoa/ kokoontumispaikkaa. Leikkipuisto toteutettaisiin sisääntuloväylän keskivaiheilla metsä- ja peltoalueen rajakohtaan sisältäen lapsille ja aikuisille suunnattuja leikki- ja kuntoiluvälineitä. Ranta-alueelle toteutettaisiin puistoalue, joka sisältäisi mm. oleskelun mahdollistavia rakenteita sekä pelikentän ja leikkivälineitä.

Puu- ja pensasistutuksia toteutettaisiin alueelle johtavalle kokoojakadulle niiltä osin kun Carunan suurjännitelinjat sekä maaperä mahdollistavat.

Ympäristörakentamista ei ole tarkemmin suunniteltu vielä tässä vaiheessa. Messualueella tullaan ympäristörakentamisen osalta toteuttamaan hieman normaalia korkeampaa laatutasoa.

 

Kunnallistekniikka / Rannan rakentaminen ja Matalahden ruoppaaminen

Yleissuunnitelman rantapuiston ja venesataman alueelta on laadittu rantarakenteiden geotekninen tarkastelu. Pohjatutkimuksista todettiin, että maaperä on pintahumuksen alla liejua/ liejuista savea, jonka vesipitoisuus näytteissä oli 98% ..169%. Savikerroksen paksuus vaihtelee 1 .14 metriin leikkauslujuuden ollessa alimmillaan 5 kPa. Maaperän todettiin selvityksessä olevan erittäin huonosti kantavaa ja kuormittaessa runsaasti painuvaa.

 

Rannan käyttö venesatama-alueena edellyttää vesialueen ruoppaamista 2,5 metrin syvyyteen sekä rannan suuntaisen kallioon ankkuroitavan tukiseinän rakentamista. Rannan alueen ruoppausten laajuudeksi arvioidaan noin 25 000 m³. Massastabilointi mahdollistaa sijoittaa alueelle ruoppausmassoja sekä muodostaa kuormia jakava päällyskerros. Massastabiloidun alueen arvioidaan painuvan noin 50 cm 30 vuoden aikana. Tavoitteena on aikaansaada rakenne, jossa painuminen alueella olisi tasaista ja siten vähän jatkossa kunnostustoimia vaativaa.

Tukiseinän päälle toteutettaisiin rannan suuntainen puukantinen kävelylaituri ja vesialueelle kelluvat venelaiturit.

 

Rannan rakentaminen esitetyllä tavoin edellyttää aluehallintoviraston vesilain mukaista lupaa. Luvan tarpeen laukaisee suunniteltu alueelle suunniteltu venesatama toimintona sekä ruoppauksen ja läjitykseen laajuus. Venereitin ruoppaamiselle on jo saatu lupa.

Rantarakentamisen alustava aikataulu:

• rakennussuunnittelu ja luvat 2018

• ponttiseinä 2019

• ruoppaus ja läjitys 2019

• viherrakentaminen syksy 2021-kevät 2022.

Rantarakentamisen alustava geotekninen tarkastelu 9.1.2018 (sisältäen tutkimuskartan, leikkaukset 3 kpl, suunnitelmaluonnoksen painuma-arvion ja stabiliteettilaskelman) ovat liitteenä.

 

LIITE A5, TEKLA 7.3.2018 (säilytetään erillisessä kaavakansiossa)

 

Kaavatalous

 

Suunnittelualueelle on laadittu kaavataloudellinen kokonaisarvio. Laadittujen selvitysten pohjalta hankkeen alustava kokonaistalous muotoutuu seuraavasti:

 

TULOT

- tontinmyyntitulot ja maankäyttösopimukset	+ 3 700 000
- vesihuollon liittymismaksut	+ 800 000
TULOT YHTEENSÄ	+ 4 500 000

 

MENOT

- maanhankinta	- 1 400 000
- kunnallistekniikka	- 3 275 000
- ympäristörakentaminen	- 700 000
- rantarakentaminen ja laiturit	-1 430 000
- Matalahden ruoppaus	- 600 000
- suunnittelu	200 000
MENOT YHTEENSÄ	- 7 605 000
KUSTANNUSVAIKUTUS YHTEENSÄ	- 3 105 000

 

Hankkeen kustannukset syntyvät pääsääntöisesti jo ennen asuntomessuja, mutta tulot kertyisivät pitkän aikavälin kuluessa maanmyyntitulojen, maanvuokrien ja liittymismaksujen osalta. Laskelmissa ei ole huomioitu rahoituskuluja.

 

Yritysvaikutusten arviointi

 

Mikäli asemakaava toteutetaan, niin lisääntynyt asukaspohja tukee Luonnonmaan palvelurakenteita. Lisäksi kaavan toteutusvaiheella on rakentamisenaikaisia vaikutuksia rakennusalan yrityksiin. Asuntomessujen yritysvaikutuksia on arvioitu Asuntomessujen hakemisen päätöksenteon yhteydessä.

 

Kokouksessa asian esittelee kaupunginarkkitehti Oscu Uurasmaa.

 

VS. TEKNINEN JOHTAJA:

 

Tekninen lautakunta päättää merkitä tiedoksi 28.2.2018 päivätyn Asuntomessualueen asemakaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelman ja päättää, että 28.2.2018 päivätystä Asuntomessualueen asemakaavan valmisteluaineistosta varataan osallisille maankäyttö- ja rakennusasetuksen 30 §:n mukaisen tilaisuus mielipiteen esittämiseen.

 

TEKNINEN LAUTAKUNTA:

 

Vs. Teknisen johtajan ehdotus hyväksyttiin.