Tekninen lautakunta
Pöytäkirja 01.11.2017/Pykälä 90

Liitteet

	Kaavakartta
	Luontoselvitys

Tekninen lautakunta

§ 90

01.11.2017

 

Ruonan Yhdystien asemakaavamuutos

 

827/10.03.01/2017

 

 

827/10.03.01/2017

 

Tekninen lautakunta 27.09.2017 § 84

 

Kaupunginarkkitehti Oscu Uurasmaa 19.9.2017:

 

Vireilletulo

 

Ruonan Yhdystien asemakaavan muutos on tullut vireille kaupungin aloitteesta. Vireilletulosta on kuulutettu kaavoituskatsauksessa 2017.

 

Suunnittelualue ja tavoitteet

 

Asemakaavamuutos koskee Ruonan Yhdystien varressa olevaa Tallipuistoa sekä osaa Ruonan Yhdystiestä ja Ripikadusta.

 

Asemakaavamuutoksen tavoitteena on muuttaa asemakaavaa Ruonan Yhdystien itäpuolella sijaitsevan virkistysalueen (Tallipuisto) osalta siten, että alueelle on mahdollista osoittaa osayleiskaavan mukaista liikerakentamista.

 

Ns. Ukko-Pekan tontti on mukana kaavamuutoksessa tontin kaakkoisosassa mahdollisesti tehtävien liikennejärjestelyjen takia. Kaavatyön yhteydessä tarkastellaan uuden kiertoliittymän sijoittamista Ruonan yhdystien ja Latopolun risteykseen.

 

Suunnittelualueen pinta-ala on noin 5 hehtaaria.

 

Maankäyttösopimus

 

Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen maankäyttösopimus tehdään tarvittaessa.

 

Suunnittelun lähtökohdat

 

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa on tarkemmin kuvailtu miten hanke suhtautuu valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin, maakuntakaavaan, maankäytön kehityskuvaan sekä Manner-Naantalin osayleiskaavaan. Hankkeen tavoitteet ovat niiden ohjausvaikutuksen mukaisia.

 

Asemakaava

 

Voimassa olevassa asemakaavassa kaavamuutosalue on osoitettu puistoalueeksi (P), liikerakennusten korttelialueeksi (KL) sekä katualueeksi.

 

Maanomistus

 

Suunnittelualueen kadut ja puistot ovat Naantalin kaupungin omistuksessa, KL-korttelialue on yksityisessä omistuksessa.

 

Taustaselvitykset

 

Suunnittelutyössä käytetään Manner-Naantalin osayleiskaavatyöhön liittyviä perusselvityksiä. Kaavoituksen yhteydessä laaditaan myös luontoselvitys alueelta.

 

Ympäristö

 

Kaavamuutosalue sijaitsee noin 1,5 kilometrin päässä Naantalin keskustasta.

 

Suunnittelualue rajautuu koillisessa ja lounaassa pientaloalueisiin, kaakossa Rautakatuun sekä luoteessa Ukko-Pekan kiinteistöön, Aurinkotiehen ja huoltoasemaan.

 

Tallipuistossa on kallioinen metsikkö sekä puistoaluetta, muutoin suunnittelualue on katualuetta ja rakennettua ympäristöä.

 

Suunnittelualueella liitytään olemassa oleviin katuihin ja kunnallisteknisiin järjestelmiin.

 

Maanpinnan nykyinen korkeus alueella vaihtelee +8,0 m ja +17,0 m välillä.

 

Yritysvaikutusten arviointi

 

Kaavalla luodaan mahdollisuuksia uudelle yritystoiminnalle. Lähialueella toimivat yrittäjät ovat kaavoitusprosessin osallisia. Yritysvaikutuksia arvioidaan kaavoituksen jatkovaiheissa tarkemmin.

 

Kaavoituksen aikataulu

 

Asemakaavoituksen tavoitteena on että asemakaavaluonnos valmistuisi lautakunnan käsittelyyn syksyllä 2017, asemakaavaehdotus valmistuisi keväällä 2018 ja kaavan hyväksymiskäsittely tehtäisiin syksyllä 2018.

 

Ruonan Yhdystien asemakaavamuutoksen 11.9.2017 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma oheistetaan.

 

LIITE A10, TEKLA 27.9.2017 (säilytetään erillisessä kaavakansiossa)

 

TEKNINEN JOHTAJA:

 

Tekninen lautakunta päättää merkitä tiedoksi Ruonan Yhdystien asemakaavamuutoksen 11.9.2017 päivätyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman

 

TEKNINEN LAUTAKUNTA:

 

Teknisen johtajan ehdotus hyväksyttiin.

 

Tekninen lautakunta 01.11.2017 § 90

 

Kaupunginarkkitehti Oscu Uurasmaa 24.10.2017:

 

Asemakaavaluonnos

 

Ruonan Yhdystien uudelle kauppapaikalle on laadittu asemakaavaluonnos, joka on päivätty 20.10.2017. Luonnoksessa on osoitettu uusi liikerakennusten korttelialue (KL) osayleiskaavan osoittamalle paikalle Ruonan Yhdystien koillispuolelle sekä varattu tila uudelle kiertoliittymälle.

 

Rakennusoikeutta korttelialueelle on osoitettu 2 800 kerrosneliömetriä (k-m2). Luonnos sallii rakennettavaksi kaksi kerrosta, mutta koko rakennusoikeus mahtuu osoitetulle rakennusalalle yhteen kerrokseen. Alueelle on ensisijaisesti suunniteltu noin 2 500 m2 suuruista liikerakennusta, kaavallisesti on järkevää varata myös hieman laajentumisvaraa. Rakentaminen toteutuisi todennäköisesti yksikerroksisena.

 

Ukko-pekan tontti ja Kölipuisto ovat kaavamuutoksessa mukana liikennejärjestelyjen takia. Kiertoliittymän sijoitus suunnitellulla tavalla vaatisi nurkan Kölipuistosta sekä Ukko-pekan tontista, samalla tontin liikennejärjestelyt paranisivat liittymän osalta. Ukko-pekan nykyinen yksisuuntainen liittymä Aurinkotien lähellä tulisi liikenteen toimivuuden ja turvallisuuden parantamiseksi sulkea. Ukko-pekan tontin rakennusoikeuteen tai kaavamääräyksiin muilta osin ei ole tarkoitus tehdä muutoksia.

 

Korttelialueelle varattu osa on hieman suurempi kuin mitä osayleiskaavassa on osoitettu. Osayleiskaavan mukainen rajaus jättäisi tontin koillisreunalle kallioleikkauksen joka olisi maisemallisesti varsin hallitseva katsottaessa Ruonan Yhdystien suunnalta, ja jäljellejäävä kalliorinne olisi osalta matkaa niin kapea että nykyisten puiden elinolojen säilyminen siinä olisi kyseenalaista.

 

Kaavamääräyksiä tullaan tarkentamaan asemakaavan ehdotusvaiheessa.

Asemakaavaluonnos on liitteenä.

 

LIITE A2, tekla 1.11.2017 (säilytetään erillisessä kaavakansiossa)

 

Liikenne

 

Autoliikenne on suunniteltu siten että Ripikadun, Ukko-pekan ja uuden kauppapaikan liikenne liittyisi Ruonan Yhdystiehen uuden kiertoliittymän kautta. Uuden kauppapaikan huoltoliikenteelle on osoitettu erillinen liittymän paikka Ruonan Yhdystielle. Ruonan Yhdystielle on varattu tilaa kevyen liikenteen väylälle molemmin puolin ajorataa. Kiertoliittymän ympärille on riittävästi tilaa kevyen liikenteen risteysjärjestelyille.

 

Ruonan Yhdystien liikenteellisestä kokonaisuudesta tullaan laatimaan yleisluonteinen tarkastelu laajemmalta alueelta asemakaavan luonnosvaiheen jälkeen. Siinä tullaan tarkastelemaan liikenteen järjestelyjä Aurinkotien kiertoliittymältä Armonlaaksontielle asti. Siinä tarkastellaan tilavarauksia ja nykyisiä sekä tulevia liittymiä. Samalla mietitään Ripikadun mahdollista uutta linjausta. Tähän kaavamuutokseen kyseisellä tarkastelulla on todennäköisesti vain pieniä tarkentavia mitoitusvaikutuksia.

 

Pysäköinnin osalta asemakaavaluonnoksen määräyksenä on osoittaa liiketiloille vähintään 1 autopaikka / 20 k-m2 ja toimistotiloille 1 ap / 50 k-m2, joka velvoittaisi tontille toteutettavaksi vähintään 140 autopaikkaa jos koko rakennusoikeus käytettäisiin liikerakennukseksi. Alustavien neuvottelujen perusteella useampikin alueesta kiinnostunut toimija tulisi toteuttamaan määräystä enemmän pysäköintipaikkoja. Kaavaluonnoksen ohjeellisilla pysäköintijärjestelyillä tontille mahtuisi noin 200 autopaikkaa.

 

Polkupyöräpaikkoja edellytetään rakennettavaksi vähintään 1 / 25 k-m2. Vähintään neljäsosa pyöräpaikoista tulee olla katettuja.

 

Maisema

 

Uusi korttelialue tulee aiheuttamaan muutoksen alueen maisemarakenteeseen. Sen toteuttaminen edellyttää metsäisen ja kallioisen alueen tasaamista koko korttelialueen kohdalta. Nykyinen kallio on korkeimmilta kohdiltaan noin 8 metriä tulevaa maanpinnan tasoa korkeammalla (tulevan maanpinnan korkeuden arvio on noin +9 metriä merenpinnasta). Alueen tasaaminen aiheuttaa tontin kaakkoisreunalle kallioleikkauksen, jonka korkeus vaihtelee 0 ja 6,5 metrin välillä. Uusi rakennus peittäisi kadulta katsottaessa suurimman osan kallioleikkauksesta, osa leikkauksesta maisemoitaisiin kaavassa osoitetuilla puuistutuksilla. Pysäköintialueelle on osoitettu istutettava puurivi. Kallioleikkauksen yläpuolelle tulee tarvittaessa rakentaa aita putoamisten estämiseksi.

 

Uuden korttelialueen ja koillispuolella olevan asuinkorttelin väliin jää puistoaluetta 15-50 metriä. Tälle puistoalueelle voidaan tarvittaessa tehdä maisemaa rajaavia puuistutuksia.

 

Luontoarvot

 

Alueen luontoarvoja on tarkasteltu Envibio oy:n laatimassa selvityksessä "Luontoselvityksiä Naantalin kaupunkikeskustassa vuonna 2017". Selvityksen johtopäätöksissä kyseisen alueen osalta todetaan: "Ruonantien varren alueen pääosan muodostavan metsäisen mäen etelä-, länsi- ja pohjoisreunoilla on säilynyt melko monilajinen joukko keto- ja niittykasveja, ja myös puustorakenteessa on yhä havaittavissa hakamaisia piirteitä. Ainakin ketoneilikan, särmäputken ja häränsilmän kasvupaikat välittömine lähiympäristöineen olisi hyvä jättää rakentamatta. Kaiken kaikkiaan kuviot 2, 3 ja 4 soveltuvat luontoarvojensa puolesta selvästi heikommin rakentamiseen kuin selvitysalueen muut osat. Metsänreuna on myös maisemallisesti viehättävä. Selvitysalueella ei ole erityistä merkitystä linnustolle tai lepakoille. Alueen lounaiskulmassa on kookas siirtolohkare."

 

Asemakaavaluonnoksessa kaikki harvinaisten kasvien esiintymispaikat on säilytetty puistoalueena, samoin siirtolohkareen ympäristö. Yli puolet luontoselvityksen mainitsemista heikommin kaavoittamiseen soveltuvista alueista on pystytty säilyttämään rakentamattomina.

Luontoselvitys on liitteenä.

 

LIITE A3, TEKLA 1.11.2017 (säilytetään erillisessä kaavakansiossa)

 

Yritysvaikutukset

 

Uuden liikerakennuksen toteutuminen toisi alueelle uusia työpaikkoja. Korttelialueelle tehtävän rakennuksen ja kaupan luonteesta riippuu toisiko se alueelle uudentyyppisiä palveluja vai lisäisikö se kilpailua päivittäistavarakaupassa.

 

TEKNINEN JOHTAJA:

 

Tekninen lautakunta päättää, että 20.10.2017 päivätystä Ruonan Yhdystien asemakaavamuutoksen valmisteluaineistosta varataan osallisille maankäyttö- ja rakennusasetuksen 30 §:n mukainen tilaisuus mielipiteen esittämiseen.

 

KOKOUSKÄSITTELY

 

Merkittiin, että kaupunginarkkitehti Oscu Uurasmaa poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn jälkeen. (klo 19.40)

TEKNINEN LAUTAKUNTA:

 

Teknisen johtajan ehdotus hyväksyttiin.